解約潮最大受害者僅有買家？專家怒：政策體諒建商、卻連買方轉讓都剝奪

最近預售屋解約潮的新聞滿天飛，有人因限貸令無法貸款，有人因關稅戰、或政府打房，認為房市前景轉弱，選擇止血認賠。

這些都讓人想問：在國際局勢混亂、國內政策快速變動的時代，風險該由誰來承擔？我不禁想起疫情期間，許多建商因缺工缺料而延後交屋，並且主張有取得主管機關公文，就能合法順延、免責賠償？制度、政策一向都對建商很寬容，但對買方呢？幾乎沒留下一絲退場空間。

先來看看合約怎麼寫，在預售屋買賣合約書中，幾乎都會載明「開工及取得使用執照期限」的相關條款。

其中明訂：若有以下情形之一，建商得順延工期或交屋期限：

（一）因天災地變等不可抗力事由，致無法施工。

（二）因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之因素。

這些條文，給了建商極大的彈性空間。而當買方只能被動面對交屋延遲，卻無法主張補償時，矛盾就此浮現。

我曾遇過消費者希望建商為延期負責，但建商出示政府來函，證明因不可抗力、且經主管機關同意，延期就是「合法」且「免責」的。

買方除了被迫等待，幾乎無計可施。

很多人是為了成家而買房，等著孩子出生、預備入住，最後卻眼睜睜看著交屋一延再延，原本安排好的裝潢、遷戶、換學區等計畫，全被打亂，甚至失去當初買這間房的意義。

但當買方遇上困境，情況卻截然不同：若因限貸令或其他政策變動導致貸款困難，買方無法主張延後付款或展期，只能啟動合約中的違約條款——而這違約金，往往高達總價的 15%。

更困難的是：現在連「轉約」都被明文限制了！

自112年7月1日起，政府明定：預售屋禁止換約。

也就是說，即使買方無力付款、想找人接手，也無法透過轉讓契約脫身，只能自己硬撐到底、或賠錢解約。這，才是真正的「無路可退」。

當然，法律也留了一些例外彈性：

哪些情況下仍可合法轉讓？

親屬間轉讓不受限制：可讓與給配偶、直系血親（父母、子女）、或二親等內旁系血親（兄弟姊妹）。

符合特定困難情形，並經主管機關核准者，例如：非自願離職，且失業逾六個月／買方或家庭成員罹患重大傷病或特定病症／遇重大災害導致住所毀損、無法居住

上述狀況需提出具體證明，並經直轄市或縣市政府核准後，才能辦理轉讓。

換句話說，除非你真的遭遇上述重大變故，否則多數買方仍只能兩條路：要嘛苦撐到底、要嘛違約賠錢。

制度性不對等，就藏在合約細節裡：

建商因不可抗力延後交屋 → 合法、免責

買方因政策無法貸款 → 違約、賠15%

想找人承接合約 → 禁止轉讓，無法脫身

我不是說建商不該延期，疫情、缺料、戰爭、變法令……這些確實是不可抗力。

但如果建商能被政策體諒、被制度寬容，為什麼買方在面對相同風險時，卻沒有任何緩衝空間？甚至，連轉讓的權利都被剝奪了…

給正在買房、或正準備買房的你，一段真心提醒：買房不是只看現在有沒有錢付頭期款，還要評估未來幾年的現金流與變動風險。

你要思考的不只是「現在能買嗎」，而是「未來2～3年的你，還扛得住嗎？」裝潢與稅費都要現金支付、銀行核貸結果與利率可能不如預期、工作收入是否穩定？家庭是否會有變動？

在這個制度偏向強者的時代，唯一能保護你的，是自己做好風險預估與準備。

最後想說：預售屋不是不能買，但你要清楚，買下去的不是「現在的你」，而是「四五年後、能否承擔風險的你」。

如果屆時生活出現問題、財務吃緊、交屋延誤，你可能不只是賠違約金，而是整個生活節奏會被打亂，甚至影響信用與家庭關係。

請你帶著希望買房，也請你帶著風險意識前行。因為你真正買下的，不只是房子，而是你能承擔的生活。

◎本文內容已獲 房市如詩・生活如歌 授權，原文出處於此；未經同意禁止取用轉載。

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