買房挑地主戶能撿便宜？專家示警「眉角超多」：小心稅負加上去買貴

在賞屋的過程中，常聽到「地主戶」這個名詞，尤其在新建案中，偶爾能看到地主戶釋出，且價格似乎比其他房屋低廉許多。然而，地主戶究竟是什麼？

簡單來說，建築物的價值反而是會隨著年限愈高而折舊，或許目前在精華區的土地上，還保有很古老或殘舊的房子，地主戶是指在建案開發過程中，原本擁有土地的地主，與建商合作開發後，分配到的新建房屋。

由於地主提供了土地資源，他們通常可以獲得部分新建房屋作為報酬。這些房屋不需經由代銷公司，而是由地主自行出售或委託房仲銷售，因而有機會比市場行情更便宜。

地主戶的來源與合作模式

地主與建商合作的方式大致分為三種：

除此之外，也有其他形式，如「股東保留戶」或「建商保留戶」，這些通常都是共同合資或投資的業主，保留的意思是原本保留不賣的戶別，通常樓層較高、格局或座向較佳。

如果是在代銷的銷售過程中，就已經有地主保留戶、地主精華戶釋出，那在價格上就會按照整棟的銷售行情調整，較難有特殊優惠。

地主戶有好有壞

價格可能優惠

地主戶的取得成本遠低於一般銷售單元，若地主為了快速套現，可能以低於市場價格出售。

對於買家而言，這是一個撿便宜的機會。不過在正常情況下，建商也會為了避免地主賣屋破壞假格行情，會與其簽約要求待建案完工或銷售告一段落時，才可釋出銷售。

房屋瑕疵保固不缺失

即便是從地主手上購入，建商仍需對建築瑕疵負保固責任，因此買家的權益不會受到影響。

選擇性有限

由於地主戶是分配後的房屋，可能樓層、格局、朝向無法隨意挑選。如果不符合需求，即便價格優惠，也未必適合長期居住。

社區管理與住戶素質風險

地主戶比例過高的社區，導致管委會由地主把持，所有的公共空間使用問題、環境衛生落實、物業管理的決策權等，全都交由地主戶處理，但地主卻把房屋租給租戶，自己並未住在社區內，導致許多決定都和居民的生活習慣脫離，讓真正的住戶感到非常困難，進一步影響住戶的生活品質。

可能影響社區房價

地主戶較無成本考量，銷售時可能只考慮變現速度，可能拉低實價登錄數據，進而影響該社區其他房屋的保值性，購買前也要列入考慮。

購買地主戶的眉角多

與建商確認房屋交付後的保固範圍，確保即便是從地主手中購得，仍能享有完整的建築瑕疵保固與後續服務。

若地主戶比例過高，需特別注意未來的管理品質與住戶素質，避免因為社區問題影響居住體。

購買時建議尋求專業律師或不動產顧問協助審閱合約，了解所有權與相關費用分攤責任，避免隱藏條款導致後續糾紛。

在購買地主戶前，一定要與建商再次確認可得到的保固或其他服務細項，包括客變、驗收、保固到交屋等。

此外有些地主為求交易簡便，會要求「買清」（下方說明），即所有的手續費和交屋相關費用都由屋主支付，聽起來很划算，但要小心土地增值稅及其他稅費負擔，有可能並未撿到便宜。

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35線上賞屋創辦人、大囍聚集團(建設、地產、長照)及大御疆地產科技(35線上房屋交易平台)董事長、《買房實戰課》作者。 以知識平行化、交易透明化為使命，運用自媒體推動房地產創新，致力提供最公正、全面的服務。