3隻黑天鵝+1隻灰犀牛 李同榮：房市「邪惡第七循環」考驗來了

2025房市經過第1季價量俱疲的表現後，市場呈現出一片觀望與悲觀的氛圍，多方不得不承認2024年第4季就是七年來多頭結束的終點；而面對市場由多轉空的態勢，房市趨勢專家李同榮提出警告，未來兩、三年內房市將面臨「三隻黑天鵝」加上「一隻巨大灰犀牛」的嚴重考驗。

李同榮指出，2025年房市面對的大考驗，「三隻黑天鵝」包括「建商資金動能被卡死」、「股匯市動盪不安」、「川普效應影響全球經濟」，而「一隻巨大灰犀牛」就是指「全球及兩岸地緣政治緊張局勢」

李同榮進一步指出，三隻黑天鵝中，首先，第一隻黑天鵝為「建商資金動能被卡死」；從2021年開始，央行祭出總共七波的限貸措施打房，前六波對大建商來講可謂不痛不癢，新青安效應激發更多建商購地搶照搶貸，限資只有逼死小建商，融資卻集中在大建商。

不過，李同榮表示，在央行施行第七波信用管制措施後，並強化金檢次數、針對大小建商融資嚴格控管取代第八波打房，加上央行對建商餘屋貸款也採溯及既往嚴格控管措施，無論大小建商融資幾乎被卡死，在2025龎大交屋潮來臨之際，建商餘屋若不削價求售，就得面臨「資金動能被卡死」的嚴重考驗。

其次，第二隻黑天鵝就是「股匯市動盪不安」；李同榮認為，2024年第4季房市七年多頭結束、2025第1季房市轉空，有很多專家提出市場資金會流向股市。

李同榮指出，房市不好，資金是否會流入股市，需從三層次解讀，第一股市與房市是否有連動關係，第二市場資金流動、不會因房市不好就一定流入股市，第三2025經濟景氣趨緩。

李同榮解釋，首先股市與房市是否有連動關係，需視通常取決當時市場經濟的基本面、產業技術面、政策消息面三大層面做為綜合判斷；再者，市場資金流動，不會因房市不好就一定流入股市，主因當房市不好時，投資房市的游資會抽離，會不會流入股市，要看當時的股市基本面、技術面與消息面是否在上升趨勢線，若不是在上升趨勢線上，則游資也不會流入股市，而是會轉移至定存，流入超額儲蓄存款體系。

最後，李同榮表示，2025經濟景氣呈現趨緩格局，現階段房市不好，但股市出現高檔做頭現象，資金不會流入股市，若加上匯市動盪、新台幣貶值，反而促使外資從股市大量抽離；而近一個月股市波動下挫已經得到應驗證實，台股從一個月前23,000點下滑2,000多點，證明房市不好，資金也不一定會流入股市。

李同榮強調，按照過去經驗，在股匯市動盪不安的大環境中，若房市技術面處於下跌趨勢，房價跌勢就可能雪上加霜，因此「股匯市動盪不安」成為2025房市的第二隻黑天鵝；第三隻黑天鵝是「川普效應影響全球經濟」，導致台灣GDP成長力道不如預期、房市回升乏力。

李同榮分析，早在美國總統川普上任之初，市場就預期川普會在「美國利益優先、保護主義抬頭」的前提下，大打關稅貿易戰，這種打破市場經濟全球化的架構，對全球經濟勢必帶來短線衝擊與長線隱憂，世界各國紛紛下調全年GDP，台灣經濟GDP增長也恐會蒙上陰影，若國內經濟基本面不佳，對下修中的房市景氣也會產生更不利影響。

李同榮表示，「全球與兩岸地緣政治」局勢動盪不安，將是未來房市最大的灰犀牛。

他指出，過去他明確預測2024房市轉空，2027則是處於下一波循環的初升段，但當前國內房市面臨「邪惡的第七循環」考驗，房價極可能會暴跌暴漲。而影響房價大幅震盪的關鍵，就是兩岸地緣政治，主因台灣在2027年恐將面對中共習近平政權是否穩固與台灣總統大選局勢如何演變的兩大變數，進而進入現實的攤牌時刻。

李同榮預言，「兩岸一定會有事，但最終會沒事」，市場雖有巨幅波動，但最終仍會回歸上升趨勢線上。

最後，李同榮指出，無論是全球地緣政治緊張或兩岸地緣對峙加劇，都將成為未來兩、三年內的一隻灰犀牛，對台灣經濟與房市將產生巨大影響，但這隻灰犀牛的俯衝時刻，也可能是台灣危機入市、空前絕後的最佳關鍵時刻。

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