為何有錢人愛買房?專家釋疑「稅制」:同樣一億、現金要多繳1千6百萬

示意圖/ingimage
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臺灣某科技大廠老闆,是出了名的疼小孩,他透過贈與的方式,讓幾位小孩都成為臺北蛋黃區豪宅的新屋主。

該豪宅的市價約1.6億元,從稅負來看,同樣是1.6億元,以房子贈與,比起用現金贈與,省下的贈與稅約1,600萬元。

我們假設該不動產每戶的土地持分大約40坪,以土地公告現值每坪150萬元計算,時價為6,000萬元,再加上房屋評定價值約2,000萬元,兩者總計只有8,000萬元要計稅。

其計算如下:

150萬元×40坪=6,000萬元

6,000萬元+2,000萬元=8,000萬元

比較一下,如果大老闆送的是現金1.6 億元,只能減去《遺產及贈與稅法》規定的,每人每年贈與稅免稅額244萬元,剩下的全部算進稅率20%的贈與稅,再減去累進差額421.6萬元,得繳2,729.6萬元。

但如果拿1.6億元買下豪宅再送給子女,以剛才算出的時價只有8,000萬元,同樣先減去免稅額244萬元,乘以稅率20%,再減去累進差額421.6萬元,只要繳1,129.6萬元,比用現金贈與還要少1,600萬元。

送現金1.6 億元的贈與稅:

1.6億元-244萬元=15,756萬元(應計稅金額)

15,756萬元×稅率20%-累進差額421.6萬元= 2,729.6萬元(贈與稅)

送價值1.6 億元豪宅的贈與稅:

8,000 萬元- 244 萬元= 7,756 萬元(應計稅金額)7,756 萬元× 稅率20%-累進差額421.6 萬元= 1,129.6 萬元(贈與稅)

由於臺灣不動產的公告現值(計算遺產贈與稅的價值)普遍與市價有不小的差距,所以難怪豪宅再貴,有錢人還是搶著買。

不動產贈與有4招,稅額差距上千萬若是這位父親想要送不動產給子女,除了自己先買下後再贈送,或是買下後直接登記在子女名下,還可以把現金給子女,由他們去購買等不同方式,而其中會課徵的贈與稅差很大。

以下列出4種不同的贈與方式,來比較哪一種最省稅:

1、這位父親直接贈與現金1.6億元,子女再用這筆金額購買不動產,該父親必須繳2,729.6萬元的贈與稅,其計算如下:

贈與稅=(1.6億元-244 萬元)×20%-421.6萬元=2,729.6萬元

2、這位父親以自己的名義購買不動產再贈與子女,則要繳1,129.6 萬元的贈與稅,以及負擔契稅等過戶費,如果是不同年度移轉不動產,還須再扣土地增值稅,同年度則不用。

贈與稅的計算如下:

贈與稅=(8,000萬元-244 萬元)×20%-421.6萬元=1,129.6 萬元

3、父親簽約購買不動產、支付房價,但登記在小孩名下。

因該行為視同贈與,須繳贈與稅1,129.6 萬元。另外沒有土地增值稅的問題,但還是需要負擔一次的契稅及其他過戶費用。贈與稅的計算如下:

贈與稅=(8,000萬元-244萬元)×20%-421.6萬元=1,129.6 萬元

4、父親用自己的名義購買房子並支付房價,同時向銀行貸款6,000萬元,之後將附有貸款的房子贈與子女,而且由子女負擔貸款(即附有負擔之贈與),該父親須繳175.6萬元的贈與稅,其計算如下:

贈與稅=(8,000萬元-244萬元-6,000萬元)×10%=175.6萬元

從以上得知,附有負擔(貸款)之贈與最省稅,這是所謂的「負債管理」。

無債一身輕,在財富傳承的議題上不見得是好處,適當的擁有負債才是節稅的一大優點。

但仍須注意,子女必須有還款能力,而且不得把父母未來每年的贈與免稅額244萬元,當成有還款能力的證明。

(本文摘自任性出版《遺產與贈與的節稅細節》,作者:胡碩勻)

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