50歲才買房...房貸背到死？專家提醒「現金流比年紀重要」：2關鍵以房養老不難

快過年了，大家團聚時，發現自己的爸媽，住的房子太舊了、太老了、還沒有電梯，很難下樓買菜和運動，是不是有點難受呢？如果是你自己，租在老舊、漏水、斑駁的公寓裡，想要買房，年紀卻接近50歲了，你該怎麼做呢？

今天，我們來聊一聊，有關「房子」的話題：首先，我們先弄清楚，能讓65歲以上的人，住得舒服的房子，大概符合什麼條件？

適合65+老人居住的房子，有什麼條件？

請記住一個口訣：30-30-60。

1、第一個30，是指離菜市場、醫院、公園，都在30分鐘內，可以開車到達。

2、第二個30，是指大小30坪（扣除公設，實坪18-20坪）的兩房大小，剛剛好夠用，不需要太大。

3、第三個60，是指大門、電梯門、廁所門、走道都要大於60公分，不能太窄。太窄的話，輪椅無法穿梭自如。

最完美的老人住宅，最好使用拖拉門，廁所有扶手，廚房跟客廳之間，能沒有隔間，完全開放，使用起來最方便。

如果，你住的地方、你爸媽住的地方，不符合「30-30-60」原則，還「大而無用」、「沒有電梯」、「斑駁漏水」，怎麼辦呢？

如果房子太舊、沒有電梯，怎麼辦？

查詢之後，你會發現，原來政府有免費的資源，鼓勵你把舊房子「租出去」，租舊房子拿到的租金，換去租「新房子」。

過程中，政府會幫你「找房子」、幫你「付保險」；你不用擔心，會因為年紀大了，管不好舊房子，租不到新房子，還會有一個小幫手，替你處理一切流程，超級方便。

但是，如果你跟我一樣，到了47歲，一直租房子住，雖然手上有一筆錢，能當頭期款，但是很猶豫到了45+的年紀，還該不該背房貸，你該怎麼辦呢？

如果我超過50歲，有存到400萬的頭期款，到了這個年紀，還能買房嗎？房貸繳到老怎麼辦？

1、「年齡」不是重點，「現金流」才是

首先，你要知道，對任何人來說，買房的風險，不是年齡，而是「現金流」。

只要你懂得不買「超過年薪10倍」的房子，就能在維持生活品質下，還得起房貸。

2、出租空房間，改善現金流

年紀超過45歲，才準備買房。你可以考慮，「買大不買小，買舊不買新」。

拿「10倍年收入」的預算（超出300萬以內，風險不大），拿去買更舊、但更大的房子；然後改造房屋，隔開兩個大門，出租空房屋，讓租金養房貸。

這麼一來，你不但有可能提高房屋的價值，還能提昇了房屋的「現金流」，這是每一個想買房，卻又擔心付不出房貸的「熟齡房奴」，能認真考慮的好生意。

但是，生意做得再好，房屋出租得再順利，我們都會老。

我們再延伸一下，討論一個問題：

如果你老了，手上只剩房子，沒有現金，怎麼養老？

1、以房養老

以房養老，就是把自己住的房子，抵押給銀行，讓銀行當「當鋪」，撥錢給你花。

把房子抵押給銀行，等於是把年輕時候，自己賺的錢，拿出來自己花，花剩下的，再留給兒子女兒，一兼二顧，是個好作法。

一般來講，把自己房子抵押給銀行，平均每一個月，能拿到13000塊的現金，如果再加上勞保、勞退的「月退俸」，我們就能每個月拿到25000左右的生活費，應付基本生活，應該勉強夠了。

2、以租養老（信託）

除此之外，你也可以考慮，去銀行辦「安養信託」，跟銀行打個契約，請銀行幫你租房子，收房租，再把房租匯到你的戶頭，省心又安全。

結語

最後，我想強烈一點，表明我的看法。

我其實並不贊成，將房子二次抵押，拿去投資股票。

請注意，年紀越大，越承受不起股市的波動，也沒必要受這個罪。

我們對待房子，應該是把它當成最基礎的保障，「不會動的養老金」，保守為上。

其次，我想提醒大家。租屋族的年齡高峰是23到43歲，因為高齡少子化，接下來的10年，租屋市場競爭會更激烈，年輕租客減少，老年人即將成為一個龐大的租屋族群。

請各位房東，不要誇大租給老人的風險，現代人50歲是壯年，70歲身強體壯的人很多，未來高齡人士是租屋的龐大族群，房東可以善用「獨居關懷系統」、「緊急救援系統」，降低租屋風險。

最後，祝福大家，在年紀漸長的時候，對一切變化，保持彈性，讓自己越過越好。

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