預售屋變豪宅貸款戶叫苦房價上漲後被迫降低成數

2025-01-09 03:00 經濟日報／記者林勁傑、廖珮君／台北報導

房市示意圖。聯合報系資料照

「金龍海嘯」之下出現一批被迫成為「豪宅族」的受災戶。近期國內進入預售屋的交潮潮，市場正消化三年前的預售屋，但經過一輪房價上漲，導致近期許多民眾三年前買的預售屋「晉升」為豪宅，必須降低貸款成數，導致貸款成數腰斬，其中又以中南部最嚴重，台中更成為重災區，七期房仲業者坦言，確實有許多案例。

央行去年9月祭出第七波信用管制將高價住宅貸款成數從上限四成降至三成，高價宅定義為台北市7,000萬元以上、新北市6,000萬元以上、其餘地區4,000萬元以上。而這波國內趕搭台積電設廠風潮，中南部房價上漲最猛烈，導致銀行在進行分戶貸款鑑價時，因為躋身豪宅，必須適用較低成數，貸款額度與原先預期出現數十萬，甚至百萬元落差，貸款戶叫苦連天。

第七波打房後量縮價仍持穩，國銀高層指出，目前銀行鑑價都還估得到市價，反而近期許多案例是三年前買預售屋簽約時總價在豪宅線以下，但經過房價上漲後市價已達豪宅定義，現在交屋時與銀行辦理房貸對保，依市價鑑價，結果房貸最高只能貸三成，貸款成數落差高達五成之多，銀行端坦言，目前分行端相關案例及客訴層出不窮。

公股行庫主管表示，目前以中南部的預售屋進行分戶貸款後，出現「差額」的情形最多，不過行庫表示，目前差額多為數十萬至百萬，大多是與客戶溝通，由客戶自行吸收，因為能購買逼近豪宅水準房子的客戶，通常財力較為雄厚，也有客戶會先想辦法補齊差額，再擇適當時機出售，主要是房屋有價差，可以吸收房地合一的租稅負擔，賣掉後仍是賺錢，不致於賠錢殺出，至於直接斷頭則較為少見。

不過業者表示，台中市七期地區房仲業者坦言當地確實有許多案例，畢竟有能力購買六、七千萬元房子的人或許口袋夠深，但當初購屋3,000多萬元的人，多數有較高貸款需求。以雙北以外房價3,500萬元為例，原本最高可貸八成即2,800萬元，當市價觸及4,000萬元時，只能貸1,200萬元，自備款須多籌1,600萬元。

房仲業者指出，2023年7月1日之前取得的預售屋還可轉售，但有些認賠出場的須付違約金最高房屋總價15%或已繳納款項。

國銀主管說，銀行也有擔心被央行金檢違失的壓力，故對於豪宅管制會採嚴格定義視之。此外，對成屋價格接近豪宅線的鑑價也會相當謹慎。