房市恐現解約潮 首購族選擇增

回應外界第七波選擇性信用管制錯殺爭議,央行昨宣布,繼承取得房屋或有實質換屋需求的民眾,不受第七波房貸管制寬限期限制,不動產業者住商機構表示,此波鬆綁可造福不少民眾,但幅度太窄;信義房屋認為,此舉雖避開可能錯殺族群,但房貸水龍頭仍未打開。

由於第七波房貸管制影響下單買預售屋民眾財務規畫,央行特別提及買方貸款金額少於預定金額者,屬不可歸責於雙方時,可分期清償差額,或選擇解除契約。台灣房屋認為,這說明,形同解套,為限貸令開啟了解約的詮釋,不排除短時間內會有解約潮出現,可增加首購族選擇性。

央行為繼承房屋者們的新申辦購屋貸款寬限期解套,住商機構盤點內政部數據發現,今年前八月繼承移轉棟數達五萬八一五棟,為一九九九年來次高,僅次於二○二三年同期的五萬二一九一棟,此波鬆綁確實可造福不少民眾。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析,少子化、高齡化,社會結構發生劇烈變化,繼承移轉棟數逐年增加,部分外地工作但繼承祖傳老屋的青年族群,由於名下有房或有部分持分不動產,想購屋卻逢信用管制無法享有寬限期,央行願給豁免,等於給繼承老屋的首購族一條活路,應能獲廣泛民眾認同。

另外,針對換屋族、已簽約者同樣被列入此波鬆綁措施,住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨說,看得出央行放寬適用範圍確實琢磨許久,且放鬆範圍比想像中更窄,除不溯及既往、不影響因繼承取得的多屋族等各方都無異議外,爭議較大的交屋、換屋族放寬幅度不大,切結期間仍在一年,顯見央行認為「換屋即破口」心態不變,鐵了心打炒房。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,切結換屋客戶還要追蹤是否在一年內把舊屋出售,否則追回多給的成數,在市場資金有限狀況下,銀行會認為多做首購型客戶比較單純,央行避開錯殺族群,但房貸水龍頭並沒有打開。

央行想防堵利用寬限期大玩財務槓桿的投資客,但也提供了退路選擇,央行指出,根據內政部「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」、「成屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」相關規定,買方貸款金額少於預定貸款金額者,如屬於不可歸責於雙方時,已有相關處理機制。

央行舉例,預售屋賣方可同意由買方分期清償差額,或是買賣雙方可以選擇解除契約;成屋買賣雙方也可選擇解除契約。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,限貸令實施後,買賣雙方對貸款下不來,是否屬不可歸責於雙方的樣態有歧見,市場上衍生許多買賣糾紛,配套方案中特別提及買賣契約「不可歸責於雙方時」的解約機制,為限貸令開啟了解約詮釋,若買賣雙方朝解約方向處理,短時間內會掀起解約潮,市場待售物件增加,首購族選擇性也增加。

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