股房連動「慢半拍」 專家這麼看股災後房市走勢

房市示意圖/記者游智文攝影
房市示意圖/記者游智文攝影

受各方利空衝擊,台股昨(5日)下跌逾1800點,各界認為將影響房市。住商機構觀察內政部資料,自2003年SARS以來歷次股災,其中2008年金融海嘯、2011年美債危機、2015年中國股災及2022年FED停止QE等,當年度買賣移轉棟數與去年相比出現下跌。

但2003年SARS、2018年美中貿易戰及2020年COVID-19數次股災,當年度買賣移轉棟數反而成長。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示,不少民眾認為股市重挫可間接衝擊房市,期待搶進房市低點,不過房地產變現速度慢,雖說確有「股房連動」情形,惟房市表現總是慢半拍。且由於房市物件流動性低,市場傳聞投資客「賣房救市」恐怕遠水救不了近火,難有「拋售潮」出現。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出,今年上半年台股創新高,市場游資熱錢滿滿情況下,讓全台移轉棟數有感上升,惟下半年面臨股災,且國內各銀行房貸水位緊縮,加上政府仍維持打炒房態勢,房市能否延續買氣,有待市場觀察。

住商機構觀察自2003年SARS以來共7次股災,有4次股災當年度買賣移轉棟數出現下滑,其中與金融海嘯、美債危機、中國股災以及FED停止QE等國際經濟發展息息相關。

徐佳馨分析,全球股災造成長時間經濟危害,衝擊國家整體發展,雖說當時平均房貸利率並不高,但投資人受創慘烈,致使房市交易量難有表現。

其中,最值得關注是2015年中國股災,當時2016年買賣移轉棟數僅24.5萬棟,創下歷史低點,主因是「房地合一稅」初上路,重挫房市信心,交易量急縮,不過隔年因諸多區域房價盤整吸引買方回籠,加上當時並無打房新政,不動產市場立即谷底回升。

另外,若觀察近年全球天災如SARS、COVID-19,當年度買賣移轉棟數表現卻是更勝去年,甚至有買氣延續至隔年的趨勢。

賴志昶表示,2020年COVID-19侵襲台灣,央行立刻降息1碼,且美國無限QE(量化寬鬆),導致市場熱錢豐沛,資金流入房市;此外,2003年SARS當時土增稅減半徵收刺激不動產交易,SARS次年買賣移轉棟數高達41.8萬棟,可見政策與主要國家經濟策略對房市影響至深。

他表示,市場仍面臨「房地合一稅2.0」、預售屋禁轉售等閉鎖期影響,整體供給量低,購屋者若非事後諸葛,難抓到真正低點進場,惟未來除了股市震盪、美國大選等因素,目前銀行限縮房貸的隱憂仍在,購屋者除看大環境外,可多注意個案環境與條件,並備妥充足銀彈,才能在危機入市,買到真正具優勢的好屋。

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