地面師詐騙「房地產」常見4手法！律師教戰預防：自售屋主是重災區

地面師詐騙「房地」的手法有哪些？該怎麼預防？

1、買房子的人要小心—詐騙集團假裝屋主（賣方），騙走現金

日本地面師影集，就是講詐騙集團扮演假地主，跟日本最大房產投資商簽約，公司為了買這塊地，忽視律師當場提出的意見，例如：地主忘記自己地址，沒有提出房產證等等，所以被騙走幾十億元。

預防方法：

確實核對賣方身份以及權狀

辦理買賣價金履約保證

委託合法仲介調查並確認房屋實際狀況

2、房東屋主要小心—詐騙集團假裝要租房子（租客），騙走你的房子

之前有多起詐騙集團，看準房東自行出租的房子，特別是沒有設定抵押權（銀行房貸）的房屋，進行詐騙。

假房客先假裝要租房子，跟房東確認房東自己是否有設立戶籍在這出租的房子內？通常房東要求房客不要向國稅局申報租金支出（房東沒有報租金收入，房子維持自用住宅的狀況，通常就是把戶籍設在這間房子），假房客甚至不仔細看屋就直接給租金租屋，租客入住後。

詐騙集團找人頭向法院聲請法律支付命令，要求房東返還虛構的債務，因為法院的支付命令或公文會寄到戶籍地，就由房客收走支付命令，20天後支付命令確定，就向法院聲請拍賣房地，最後房地被拍賣掉，房東還不知道房子已經不見了。

預防方法：

戶籍設在自己可以確保收件的地址

至地政機關申辦「地籍異動即時通」--如有人要過戶你的房地，地政機關會以手機簡訊通知你

確認房客的真實身份（核對身份證）並且合法報繳房租收入

3、自售房地的屋主要小心—詐騙集團會假裝買家，騙走房地

有詐騙集團特別針對自售的屋主，特別是沒有銀行房貸，不動產上沒有設定抵押權的屋主進行詐騙。

有一位屋主想要賣房，自售定價3200萬元（屋主有預留空間給買方殺價，有提高定價，心裡底價2700萬元左右），詐騙集團聯絡屋主後，表示因為要嫁女兒，所以想在14天內辦好過戶，所以完全不殺價，而且請代書到場簽約，只要屋主願意配合，不必走一般買賣的付款過程是：簽約10％、用印10％、完稅10％、最後交屋70％，只要屋主配合代書，把印鑑證明、印鑑章、權狀正本、身份證交給代書，並簽約，買方（詐騙集團）就立刻給現金500萬元，表達誠意。

屋主配合後，過了2個月，還沒有拿到尾款，買方一直找理由推託，最後才發現房地已經過戶到一個不知名的人，而且上面設定許多抵押權。屋主才知道被騙，3200萬元的房子，被詐騙集團以500萬元買走。

預防方法：

核對買方真實身份

找賣房的代書辦理過戶，如果買方堅持買方代書參與，那就用雙代書的方式辦理過戶

房屋履約保證：確保買賣價金的支付和房屋過戶按照約定流程

房地上最好有抵押權設定（銀行房貸），就算房貸繳清，也不一定要立刻塗銷（將銀行房貸繳清證明書保留在自己手上即可）

找合格合法的房仲把關

4、獨居老人要注意—詐騙集團製作假遺囑，偷過戶房地

前一陣子有不法詐騙集團，結合里長、警察、律師、書記官、代書…等人，發現有獨居老人過世，沒有繼承人出面的情形下，透過進入他的房屋內取得他的筆跡，以及相關個人資料，然後，偽造遺囑，並由律師見證，遺囑內容將房屋給詐騙集團成員，代書再持遺囑到地政機關辦理過戶，房地就到詐騙集團手中，獲利達數億元。

預防方法：

家人多關心獨居的親人

預先製作合法遺囑並指定遺囑執行人，遺產比較不會落入詐騙集團手中

◎本文內容已獲蘇家宏律師授權，原文出處於此；未經同意禁止取用轉載。

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