總價差1萬稅多百萬！豪宅門檻降低台北這些社區中槍

2024-03-11 12:49 經濟日報／記者游智文／即時報導

房市示意圖。記者游智文攝影

財政部日前宣佈下修豪宅交易稅課稅門檻，各縣市標準下降，讓許多去2023年出售符合舊制條件高總價房屋的屋主措手不及，以台北市為例，從7千萬降為6千萬，採用舊制申報的自然人屋主，恐將在今年5月報稅時繳納更多的「財產交易所得稅」。

台灣房屋集團趨勢中心根據實價登錄資料，統計2023年台北市總價在6,000~7,000萬元的住宅，由於主要影響物件為2016年前就持有，且房地轉售總成交金額達規定門檻之物件，因此排除屋齡8年以下、有歷次移轉之交易，總計約交易222件。

其中交易量最多的三個行政區，依序是大安區63件，住宅均價為每坪111.1萬元，符合總價及屋齡範圍的社區包括「日光大廈」、「仁愛大廈」。

其次為中山區26件，每坪101.3萬元，像是「華威八方」、「瓏山林博物館」等社區；第三名則為內湖區25件，均價每坪74.3萬元，包括「長耀哲里」、「遠雄米蘭苑」等社區，也都是符合新標準的豪宅社區。

總價符合新標準的社區當中，去年交易量最多的是松山區「皇翔敦北民生」，屋齡13年，坪數介於50~70坪之間，總價落在5,500~6,500萬，新標準一拍定，該社區正式躋身台北豪宅之列，也增添屋主們未來轉手的多層財務考量。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，2016年以後取得並轉售的房地產交易，皆屬於房地合一稅繳納規則，而2016年以前取得現在轉售的交易，可採兩種計算方式，一種是核實計算，也就是能提出原取得買價資料，這對於買賣價差不大，或是賠售的屋主，採取核實計算，還是比較有利。

而採取房地分離制拆算的屋主，按房屋佔房地總現值的比例計算。也就是「成交總價」X「房屋現值比例」X 17%，再併入財產交易稅申報。

以內湖成功路四段某高級社區，若採房地分離制來試算，若台北市成交金額正好在6,000萬元，原本不屬於豪宅，以房屋評定現值乘以45%計算，售屋所得額為70.7萬元，而個人綜所稅率若為40%，房屋交易所需繳的稅為28.3萬元。

新制之下，則以豪宅計稅，以總價乘以房屋現值比例再乘以17%計算，售屋所得額約281.6萬元，個人綜所稅率若為40%，則要繳納112.6萬元，所得稅金就差了84.3萬元，差距高達4倍之多。因此不排除未來介於門檻標準的豪宅，房價降一萬，稅金省更大。

各界關注央行是否會跟進降低豪宅標準？第一建經研究中心副理張菱育指出，假如央行比照辦理，將牽動6,000萬至7,000萬住宅的貸款成數，上限從原本非豪宅的7~8成，降為豪宅的4成，勢必影響買方的購屋總價目標。為了避免觸及豪宅門檻，尚未推案的建商，恐會再精簡推案的坪數規劃，往後百坪大宅的供給將越來越少。

而手中已有大坪數餘屋的業者，也可能會變更產品縮小單戶坪數，以降低單戶總價門檻，加快銷售速度。未來低於新標準的物件，在市場上會更受買方青睞，因此國內的平均購屋坪數，不排除進一步下修改寫新低，房市的小宅化風潮，預估也將持續發酵。