虛坪改革定案房價會如何?李同榮:有兩種變化

房市示意圖。記者游智文攝影
房市示意圖。記者游智文攝影

爭議已久實坪制或虛坪改革終有定案,內政部長林右昌昨宣布採虛坪改革方案,未來公設比可降低至25%~30%。不過房市趨勢專家李同榮表示,在總價主導的剛需市場下,無論實坪制或虛坪改革,都對房價漲跌產生不了實質影響。

內政部宣布的虛坪改革有兩大策略,一、改進停車空間,重新定義為「專有部分」並有「獨立產權」。第二、改進容積計算,將「一般電梯」改放到免計容積,同時增訂管委會空間以總容積1%為標準。

李同榮分析,往後建商在總興建面積不受影響之下,虛坪灌水的公設就不復存在,尤其沒買車位的人將不必負擔車道空間的公設。另外對於免計容積的管委會空間增訂以總容積1%為標準,並保障小基地至少20平方公尺的空間需求,不足可補差額,但不得超過100平方公尺,也就是說,未來社區管委會空間將落在6至30坪。

而將一般電梯從現行的「應計容積」改為「免計容積」,不必要且灌水的公設項目將被刪除,同時,並針對必要的公設強化分項標準審查,如此一來,未來新建大廈依土地面積大小,可以縮小公設5%-10%,也可以達到實值公設標準的合理化。

雖然公設比可降低,但是否會影響房價漲跌?李同榮認為會出現兩種變化,但對整體房價走勢影響非常有限:

一、整體市場總價不變,單價微調:目前房市處技術面高檔,總價主導剛需市場,在市場機制運作下,虛坪改革影響不到剛需市場需求強勁地區總價,也就是說大部分市場在總價不變下,部分市場單價可能微調,對房價漲跌不受影響。

二、部分超漲區單價不變,總價微調:目前全台部分超漲區域房市總價已到剛需接受的天花板,這些區域的房價原本開始微幅鬆動,若要維持總價,單價若拉高,敏感度會較強,因此可能會微幅影響總價的下修,也就是在公設縮水變動下,單價不變,總價會微調,但這不代表是政策影響,而是這些區域本來就隨市場機制在調整總價。

李同榮表示,不少人認為實施實坪制,房價就會下跌,但房價漲跌有很多結構與要素,雨遮露台不登記不計價後,房價也並未因此下跌,證明登記方式不同是無法影響市場機制與房價漲跌。

他表示,實坪制雖有單價資訊透明化與防止公設灌水的優點,但若貿然提出將產生很多後遺症,包括舊制登記九百萬戶全面翻新,全民資產縮水、政府稅收也大幅劇減三成以上。

而若採新制舊制一刀切翻新,恐造成新舊單價的價格揭露更混,購屋者更弄不清新舊單價落差,無所適從,不但房價不受影響,新舊謄本資訊將可能更混淆不透明,同時也耗費大量公帑與社會成本。

為解決虛坪灌水不合理問題並兼顧實坪制資訊透明化的優點,李同榮表示,他認同林右昌部長上述虛坪改革措施,他同時建言,應該強化實價登錄的資訊揭露更透明化,於實價登錄中,扣除公設後計算總價除以實坪的單價,並予詳列揭露,以達實坪單價揭露資訊透明化的效果,讓購屋者更清楚買到多少實坪?多少公設?多少實坪的單價?這樣民眾自然會認同虛坪改革制度的好處,虛坪改革就會達到「公設合理化與資訊透明化」的實質宏效。

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