比小7多!全台房仲逾8600家創新高 他曝「要小心了」

房市示意圖。圖/記者游智文攝影
房市示意圖。圖/記者游智文攝影

雖然今年前10月全國買賣移轉件數僅24.5萬件,全年估約30萬件,創五年新低量,但內政部資料,截至今年10月底,全台不動產經紀業備查家數達8,675家,比小7還多,受僱不動產經紀人與營業員達6萬8,113人,也創統計以來新高。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示,近年全台經紀業擴張速度驚人,但在政府打炒房不鬆手、央行可能持續升息下,未來房市買氣恐持續受到壓抑,接下幾年房市可能都處於「常態性低量」。

這對不斷擴張的經紀業是一大警訊,僧多粥少環境下,景氣稍有變化,就會因市場大餅不夠吃,出現倒店、失業潮。

根據內政部統計,近17年來,全台經紀業備查家數從3,870家成長到8,675家,大增超過4,800家,受僱的業務人員從2.3萬增加到6.8萬人,增加近4.5萬人,增加幅度都超過一倍。

若以2017年房市從谷底復甦來看,近六年,房仲店增加約2,300家,受僱從業人員則增加約2.3萬人,而且從去年開始,交易量雖已委縮,去年從34.8萬件跌至31.8萬,今年預料進一步委縮至30萬棟,但房仲店及從業人員仍在增加。

陳傑鳴表示,數據顯示,現在市場明顯出現競爭者變多,市場大餅變小的狀況,對經紀人員相當不利。以受僱不動產經紀人員平均每年可成交的件數趨勢就可發現,2007年當時每人每年平均可成交17.6件,今年前10月卻僅有3.6件,全年可能僅4.4件左右。

他表示,雖然今年房市拉尾盤,買賣移轉量高於預期,不致跌破30萬棟,然而市場有四大利空,包括「房價已高」、「政府持續打炒房」、「全球QE結束熱錢退潮」與「邁入升息循環,購屋者負擔加重」等,房仲壓力越來越大。

以房價已高來說,全10年來購屋總價大增300-400萬,民眾收入跟不上房價漲幅,今年Q2全國房貸所得比已達9.82倍,創歷史新高,房市未來缺乏支撐力道,若房價續漲,能買得起房的人,恐越來越少。

再以政府持續打炒房來看,政府打炒房不鬆手,無論是房地合一2.0版、平均地權條例修法的預售禁轉售與私法人購屋限制、囤房稅2.0版或央行的限貸令,都使得炒房獲利難度增加,投資客淡出市場,房市交易將缺乏動能。

近年因為肺炎疫情,各國政府為了救市,紛紛QE印鈔,導致股市、房市受惠大漲。而如今疫情趨緩,熱錢退潮下與升息增加購屋者負擔的利空下,房市買氣將不容易提升。

陳傑鳴指出,依照目前的市場環境,不動產經紀業與從業人員正面臨空前的挑戰,未來從業人員想突圍而出,除加強專業與服務,也須善用科技工具或地籍情資做精準開發,主動幫買方配對更超值的物件,才能突破困境。

近17年全國不動產經紀業擴張狀況。資料來源/元宏不動產加值服務平台
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