老伴走了房子給誰?這家人誤踩重稅、新令解套省200萬

房市示意圖。記者游智文/攝影
房市示意圖。記者游智文/攝影

財政部近日發布解釋令,連續繼承的房地,轉售時,房地合一稅持有期間可合併計算。資深地政士鄭文在表示,此一解釋造福孝順的子女,有人因此省稅200多萬元。

他表示,雖然政策鬆綁,讓孝順子女省稅不少,但建議父母親在2016年以前購買的不動產,當其中一方往生時,最好還是由子女直接繼承,不要將不動產繼承登記到未亡者,也就是父親或母親名下。

鄭文在表示,最近一例是一位父親今年初走了,子女們為了表達孝心,以及讓媽媽安心,就把父親名下的房子過戶給媽媽,由媽媽繼承父親的房子。沒想到相隔不到一年,日前媽媽也過世,房子再度過戶由子女繼承。

由於子女們都各有住處,於是最近以一千多萬元賣掉房子。

鄭文在說,這間房子,父親是在30多年前購買。依照稅法,在2016年房地合一稅上路前取得的不動產,如果出售,採用舊制課稅,土地只課徵增值稅不課徵所得稅,房屋也只要繳納契稅與財產交易所得稅。

至於2016年以後取得的不動產,出售時除了土增稅及契稅,還要課徵房地合一稅。

上述例子,如果父親今年初過世時,直接由子女繼承,那麼依規定,由於父親房子是在2016年取得,子女轉售時,仍有採用舊制申報,以總價一千萬元來算,舊制稅額可能只要幾萬元,最多十多萬元。

但是由於父親今年初過世時,由母親繼承取得,取得時間已是2016年以後,之後再由子女繼承,因此已適用房地合一稅,子女繼承持有未滿一年即出售,必須課徵45%稅率。

最要命的是,繼承房地的取得成本,為公告價值,即土地公告現值加房屋評定現值,該房子公告價值約300萬,子女以一千萬賣出,等於獲利700萬,以45%稅率來算,稅額要315萬元。

還好的是,財政部在本月月2日發布台財稅字第11204619060號函規定,房地合一稅持有期間可以合併被繼承人持有期間,母親、子女雖持有一年不到,但父親已持有30年多年,房地合一稅從原本2年內的45%,立刻降至10年以上的15%,大約105萬,一條解釋令,讓孝順的子女省了200多萬。

鄭文在表示,依照財政部最新解釋令,如果連續繼承的房子符合自用,還可以有400萬元免稅額及10%的優惠稅率。

父母親持有的期間計算稅率,屆時,可能將持有2年內45%的房地合一稅降低到持有10年以上15%的房地合一稅,如果符合自用稅率還可以有400萬元的免稅額以及10%的優惠稅率。

雖然財政部放寬連續繼承取得的房屋、土地,房地合一所得稅持有期間計算,但鄭文在表示,父母親2016年以前就取得的所有權,當父母親其中一方往生時,不要將不動產繼承登記到另一人的名下,否則未來出售時,沉重的稅額「絕對讓人苦不堪言」。

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