兩大新阻力恐讓都更案「翻車」頻傳 三招避險

房市示意圖。記者游智文/攝影
房市示意圖。記者游智文/攝影

近年市場頻頻出現爛尾樓、建商跑路訊息,不只民眾買屋心驚,許多與建商都更、合建的屋主也相當擔憂。元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示,目前都更面臨「營建成本飆升」、「房價陷入盤整」兩大新阻力,民眾參與都更要掌握三大重點,以免踩雷。

周昆立表示,台灣地震頻繁,但房屋老化相當嚴重,屋齡30年以上老屋占住宅存量超過一半,在台北甚至超過七成,這些老屋普遍抗震力不足,因此老屋進行都更改建,是一個必然的趨勢,而這也大幅增加民眾與建商打交道的機會。

不過,目前營建成本高漲、房價又上不去,很多危老案、都更案近期壓力都相當大,如果沒有辦法讓房屋能賣得更快、價格賣得更好,在地主與建商談好的條件無法輕易改變且地主不願降低分回比例下,建商利潤勢必被大幅壓縮。

在此情況下,實力不夠的建商,很容易就會出現資金不夠或調度失靈,未來建商跑路、出現爛尾樓恐怕只增不減。

要避免參與都更踩雷,周昆立認為,有三大重點是身為屋主、地主一定要懂的內容。

第一、事前問診把脈 避免地雷建商

避免挑到地雷建商,除了事前上網蒐集資料外,不妨先找專門從事都更、危老的建築師或是都更推動師諮詢,先了解建商的評價與過往的推案實績,盡量避開一案建商、財務實力可能較差的小建商來做初步篩選。

第二、合約內容詳細確認

由於建商的信用與財務資訊不容易完全得知或衡量,建商即便過往有推案實績,甚至建商也同為地主或本身是在地知名老建商,在目前缺工、料漲,工期超長的環境,未來仍有一定程度風險。

因此,民眾與建商的契約簽訂,就需要注意都更合建契約的內容,如都更的花費、都更的實施方式與分配方式、容積獎勵及容積移轉的相關的權利義務、工程與完工期限、交屋與保固、公設比、建材設備等,都需要詳細寫明。

因為眉眉角角很多,建議民眾與建商接洽時,倘若覺得互動的還不錯,能初步信任,在簽訂契約前,可委請專家,擔任顧問以協助屋主(地主)確認合約內容來保障自己權益。

第三、退場機制與違約賠償、延宕罰則要明訂

目前民眾在跟建商談都更合建時,多半都只會聚焦「利益分配」,即坪數該怎麼分配、能拿回多少等,卻往往忽略了,能不能拿的到、多久才能拿到、如果拿不到該怎辦、怎麼保護自身權益等問題。

對此,建議民眾與建商契約中要訂定明確「退場機制」與「罰則違約條款」。

以退場機制來說,由於都更整合期不短,整合期限若沒寫明「日落條款」,稍不慎就可能簽下萬年合約,一旦建商不開發,長期就會被綁死。

至於,罰則與違約條款,雖然整合階段無罰則,可一旦合建案正式啟動,相關違約與「故意延宕」等罰則條款就需要訂立在合約中,否則一旦出狀況,屋主恐求償無門,影響權益。

周昆立表示,都更民眾如果可以利用成本不高、創價性高的抗震產品,來替建案創造新價值,讓建案更耐震安全、賣相更好、價格賣更高,也有機會突破目前的困境,創造居住者、地主與業者三贏結果。

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