房市驚見「死亡交叉」 李同榮:明年第1季進入反轉局面

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影
房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

據內政部公布,今年前三季建照核發宅數共109,507件,年減18.1%;住宅使照核發宅數84,414件,創15年新高,代表大批交屋潮即將來臨;住宅開工宅數30,891件,則為近十季最低。

房市趨勢專家李同榮指出,開工量下彎與上升的使照完工量呈現五年來首度死亡交叉,這是第六循環房市反轉的重要訊息,預期2024年第1季正式進入反轉的局面,惟房價沒有崩盤危機,將是「以盤代跌或微跌」的格局機率較高。

李同榮指出,建照核發量與開工量是房市走勢強弱的先行指標,而使照完工核發量是前二、三年房市強弱的後行指標,通常景氣由谷底翻身好轉前建照核發量會大增,緊接著銷售率上升,開工量也隨之上升,此時使照核發量仍反應前兩年景氣低迷的低量走勢,建照量與開工量上升趨勢線就會與使照量呈現黃金交叉。

他舉例,2017Q2建照與使照呈黃金交叉、2018Q1開工量與使照量呈黃金交叉,這就是房市回升訊息。

反之,2014Q3開工量與使照量呈死亡交叉,緊接著2015Q1建照量與使照量也呈死亡交叉,房市就從2014Q3大台北房市率先反轉,2015Q2中南部房市隨之反轉向下。

如今,第3季一直到9月,開工量明顯下縮,導致五年來第3季開工量首度與使照量呈現死亡交叉,因此若第4季開工量沒有回升向上,第六循環房市的反轉點可能落在2024Q1。

李同榮進一步指出,一般建商請領建照後須於六個月內申報開工,可展延三個月,開工件數通常反映的是前六至九個月的建照申請量,若開工量劇減就代表開發商在九個月前就已開始縮手並減少推案,所以量縮的現象會發生在九個月前或半年前,這也吻合上半年預售成屋量縮見底的現象。

李同榮分析,早在今年7月已預測此波房市交易量已脫離谷底,並預測下半年交易量勢必回溫,但不表示房價會回升,就如2016Q1交易量落底,但房價處於殺價取量階段,直到2017年底台北市才率先止跌。

雖然目前交易量回溫,但對房價的支撐力考驗才正開始。從房市建照量與開工量之先行指標觀察,雖然房價除超漲區外,沒有明顯鬆動,但短期餘屋增多,建商信心大減,建照量與開工量開始交叉下彎,開工量劇減造成與上升的完工使照量呈現死亡交叉,就是此波房市反轉的訊息。

李同榮指出,國內房市明年第1季進入反轉的局面,惟房價沒有崩盤危機,預計多頭走勢將會以盤代跌或小跌局面結束,主要有七大原因。

第一,技術面高檔轉弱:技術在高檔,沒有更多利因助漲房市。

第二,供給面餘屋大增:近年預售屋銷售率差、餘屋供給增加,恐引發餘屋與新推案多殺多局面,小建商會先開槍降價。

第三,需求面低總價支撐力強:低總價產品剛需量足,抗跌性強,未來跌幅有限。

第四,多空強弱分明:市場已非全面性上漲,進入漲跌互見的盤整格局,題材性弱且漲高區域面臨價格調降壓力。

第五,區域性表現不一:近幾年大台北因漲幅有限,相對抗跌,桃園表現會較強,中南部漲高區域會領跌,但未來長線仍看好。

第六,新政府政策影響:明年不管是否政黨輪替,新政府投入刺激經濟景氣的效益,決定房市盤整沈澱的時程,以及交易回溫的強度。

第七,地緣政治影響力:全球戰火不斷,會不會有規模擴大危機,或能源危機?全球局勢間接也會觸動兩岸緊張局勢,對房市景氣埋下一顆未定時炸彈,房產業的風險控管不得不慎。

資料來源/吉家網
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