專業不動產投資人看法大翻轉 這產品鹹魚翻身

CCIM台灣不動產投資協會發布最新一季投資信心調查，專業投資人看法大改變，以往看好的土地開發、辦公室信心下跌，以往看壞的旅館、店面則明顯上升，其是旅館大升33點，回到樂觀。

主持調查的政大地政系教授林左裕表示，疫情趨緩解封後，國內旅遊爆發，加上入境旅客檢疫放寬，國際旅客來台旅遊意願上升，使得旅館投資信心大增，指數高達120.11，為2017年指數編製以來最高點，可謂｢鹹魚翻身」。

店面市場部分，CCIM投資師暨商業發展總監郭尚霖表示，春江水暖鴨先知，本季店面投資信心反彈是商用不動產景氣重要觀察指標，隨著防疫政策鬆綁與內需復甦，大型商場與指標型商圈內店面將重躍舞台，拉動消費成長。

郭尚霖指出，比功能更稀少是體驗，比體驗更稀少是個性化，這是次世代品牌發展策略與通路市場重點，經過疫情挑戰，零售業正進行三個面向升級。

首先是數位轉型，餐飲業者運用數位點餐機與機器人、外帶與料理包為零售新藍海市場。

第二是商圈移動，台北市忠孝復興商圈新光Diamond Towers與街廓都更將取代敦南成為時尚街區，線上電商搶佔線下實體店與商場百貨。

最後是消費細分，因應個人經濟崛起，業者紛紛推出相應措施，例如像王品一個業種多個品牌，雲品自助餐轉攻個人套餐，中山商圈訂製個人風格店。

商用不動產部分，總體經濟環境的信心指數，已自上季的樂觀， 第一季轉為保守，不過信義全球資產管理副總經理歐人彰表示，國內經濟成長仍然是正向，在市區辦公室空置率仍低，加上ESG概念將引領頂級辦公租金與售價上揚，辦公室交易價格與租金展望仍為正向。

另從資本市場端觀察，因為國際升息已近尾段，央行升息幅度也相對溫和，在資本端必要報酬率維持下，辦公室對中長期自用與投資人而言，仍屬合理投資標的，適合在現階段擇優購入。

世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學表示，土地開發投資信心指標下降，主要是都市更新或危老案以外之素地貸款成數受限，資金緊縮導致投資人要求報酬率增加。

另外平均地權條例修正通過後限制預售屋換約，市場觀望氣氛濃厚，近期多數建案實際去化率受到市場挑戰，也讓開發商逐漸放緩購地腳步，多以先建後售或延後開發因應，預期整體住宅市場將回歸由自住購屋者主導。

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