房產集中富人手中央行副總：台比美更易導致財富分配惡化

中央銀行副總裁陳南光在最新一期臺灣銀行家雜誌發表文章表示，寬鬆貨幣帶來負面影響包括，威脅金融穩定，導致資源誤置，加劇財富分配惡化等影響；央行積極因應房價的大幅波動，不僅有助維持金融穩定，也是負起相對應的責任，緩和寬鬆貨幣政策對於經濟生產力與財富分配的負面效應，且需盡早進行政策評估，及時採取行動，避免負面效應擴大。

陳南光表示，促進金融穩定是我國央行的法定職責之一，然而「金融穩定」一詞意義模糊而且指涉廣泛，不易以單一的量化指標代表。因此，金融穩定到底是指什麼？事實上，不管一國央行的目標是否包括金融穩定，重點是必須要有一套明確可觀察的監理指標和落實該目標的政策工具，不然徒有金融穩定的目標，也無從落實。

近年國際間金融監理的變革，賦予中央銀行比較完整的事前審慎監理指標和政策工具和事後處理金融危機的應變工具。

有關房市的事前審慎監理指標，除了不動產放款成長率與集中度等指標（逾放比是落後指標，當然不可能作為金融穩定的預警指標），房價的漲跌對金融穩定則更形重要。

這是由於許多研究顯示，信用擴張總是伴隨著資產價格持續快速成長，而隨後危機爆發，也導致了信用緊縮和資產價格暴跌；信用與房價的興衰起伏循環合稱為「金融循環」（Financial Cycles）。金融循環的大幅波動會提高系統風險，威脅到金融體系的穩定。

陳南光認為，當寬鬆貨幣政策導致房價持續上漲，可能會將資本和勞動力引導向房地產相關產業，從而排擠其他行業所能獲取的資本和勞動力，造成資源誤置。

房價持續上漲會透過以下管道影響資源配置：(1)排擠管道：銀行提供更多資金給房地產相關部門或多持有土地的企業，進行更多的房地產投資，其他企業的投資受到排擠。(2)投機管道：企業購買更多房地產，但減少其他非土地投資和創新活動，拉低了整體經濟的投資、生產力以及其後的經濟成長。

從台灣的資料來看，近年不動產貸款（購置住宅貸款＋房屋修繕貸款＋建築貸款）成長率加速上升，而且不動產貸款集中度（不動產貸款占GDP比重與占全體銀行放款餘額比重）也分別頻創歷史新高以及持續上升，顯示資源快速往房地產相關產業集中。

另外，本國企業戶的房貸筆數在過去1至2年間有快速增加的趨勢，囤房及短期交易顯著上升。企業將資金用於購買更多房地產，將會排擠其他非土地投資和創新活動。

陳南光指出，張天惠、朱浩榜與陳南光（2021）使用台灣的資料，估計結果發現當房價大漲時，會造成以下的長期效應：(1)對整體經濟的產出、投資與TFP具負面影響（但不顯著），但對就業人數有顯著的不利；(2)對製造業的產出、投資、雇用量與總要素生產力（TFP）均有顯著的負面影響。

資源過度集中在房地產相關產業，不僅導致資源誤置，拖累長期生產力與經濟成長，也會助長房價膨脹與萎縮的循環，提高系統風險，威脅金融體系的穩定。因此，房地產價格上漲，導致資源誤置，並降低長期的生產力，也是寬鬆貨幣政策造成的負面效果之一。

陳南光文章中指出，房價變動會透過「資產組合管道」，直接影響財富分配。若房屋所有權集中在財富分配的頂端，房價上升會加劇財富不均；若房屋所有權在人口中廣泛分布，則財富不均可能會降低。

台灣前1%富有者的房地產占總財富，從2004年的58%上升達2014年的69%，與房屋財富占總財富後50%至90%家庭的75%已很接近。因此，相較於美國，台灣房價上升更易導致財富分配惡化。