賣厝阿明/正確觀念之賣方找房仲賣房篇 7觀念要具備

房市示意圖。 圖/聯合報系資料照片
房市示意圖。 圖/聯合報系資料照片

買賣房屋以大多數人來說,都是人生中最大筆的消費之一,也因為牽涉到高額價金,為求順利及專業的服務,根據數字網的統計,在台灣屋主自售與房仲代售的比例約為2:8,高達8成的人都是透過房仲業者來買賣房屋。

今天,阿明將跟大家一起來探討「賣方找房仲賣房」應該具備的正確觀念,即使尋求專業,最後仍回歸到自己身上,確保自己的權益受到保障,消費的安心,賣屋也安心。

▌選擇信譽良好的房仲公司

在找房仲賣房的過程中,賣方最首要條件就是找一家信譽良好的房仲公司。

信譽良好的背後,同時代表著專業服務、豐富房地產經驗的累積,比起剛興起沒有實評的公司,委託信譽良好的業者相對地更來得有保障。

這邊有一個重點,根據『不動產經紀業管理條例』規定,不動產經紀業者於營業場所必要張貼五項文件:

1. 經紀業許可文件

2. 公司執照或營利事業登記證

3. 同業公會會員證

4. 不動產經紀人證書

5. 報酬標準及收取方式

最基本的先確認該家公司是否有合法的許可證等相關文件,以免買賣過程中出現問題的時候,可以得到相對應基本保障(要找的到負責的人)。

現在雖然不多,但還是有許多社區媽媽或管理室會涉入鑰匙保管看屋爭議,基本上阿明還是建議,買賣不動產還是要確保委託的房仲業者具有合法的許可證更得以確保所有流程皆合理合法,避免不肖業者以非法行事。

好吧,坦白說,不容易,因為消費者接觸的是人(業務員),所以,找得好的業務員幫你服務,阿明真心覺得更重要!

▌注意房仲服務費用

若確定委託房仲來賣屋,根據「內政部不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」指出,在買賣房屋時,不動產經紀業向買賣雙方收取服務費用的總額不得超過實際成交價的6%。依目前一般行情是以4:2向賣方與買方收取。

很多消費者會有賣清貨時拿多少的說法,這邊要特別注意,確認委託銷售價格的時候,一定要先確認你所要支出的稅金,以免買賣後,因為稅金支付問題無法順利成交甚至發生交易糾紛。

阿明雞婆一句,服務費部分如果您跟房仲有協議,務必白紙黑字寫清楚,否則….好了,我不能再多說這個議題了~

▌確認委託契約書 (一般/專任約)及違約罰則

一般的委託銷售契約書分成兩種,分別為一般約及專任約。

請特別注意與房仲業者簽署的合約是否載有「在委託期間內,不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為」的文字,曾有消費者因不清楚此條文而簽署後,發現竟然只能委託一人專任銷售,雙方認知的差異導致糾紛。

專任委託銷售契約書在委託房仲售屋(契約)期間,只有受委託的房仲公司有權利進行該房子的銷售,其他品牌房仲公司都不得再接受屋主的委託賣屋,優點是單一窗口方便溝通,但缺點是只有一位銷售人員,無法多方比價競爭導致可能出現價格不符合理想,也因為只有單一管道可能會造成銷售時間拉長。

(其實,目前的房仲多有聯賣機制,專任委託並不會將啲你的成交率,反之,如果你碰到那種業務總是來破壞你合約的狀況,你必須自己判斷這個業務作業手法,是不識值得你託付)

最重要的是賣方與仲介簽立專任約是不得隨意終止,當賣方單方面解除契約時,會產生總價2-4%的違約金喔,這點請特別注意!

相反的,一般約便是不受到單一窗口限制,可多方競爭以選擇符合期待的買家,並沒有綁約的機制,因此是可以隨時取消委託的。

但中間溝通過程仍建議務必以書面或是將溝通紀錄保留,避免產生爭議。

若是沒有足以信賴的房仲業者,一般都會建議簽屬一般約即可。

一般約的部分,真心建議不要是自助,否則你會發現,你家變成觀光景點.

▌誠實告知屋況並確認附贈家具/家電設備狀態

當在買賣房屋時,賣方務必誠實告知屋況,包含是否有漏水、瑕疵等問題,皆須一併揭露給房仲及買家,若是為了避免影響交易價格而惡意隱瞞重大瑕疵,可能會違反刑事責任(刑法第339條第1項詐欺罪)、民事損害賠償之責任。

另外中古屋一般在賣屋時會將部分設備隨同房屋賣出,以增加買家出價意願。

但在賣屋時,仍需要確認基本設備是否齊全,包含廚浴等設備。

並檢視現有的設施功能是否完好。其他設備例如水管阻塞、水龍頭漏水等問題皆需誠實告知,亦或是先行修繕完畢。

最近在社群討論地很高的一個話題,屋主有附傢俱設備,交屋時卻發現家具設備憑空消失,也導致原來開心買房快樂交屋的美事變調喔。

▌瑕疵擔保責任

依民法第354條第1項、第373條規定,賣方對「物」的瑕疵擔保是具有責任義務的。本文僅先探討對「房屋」的瑕疵擔保。

賣方需在房屋交付給買方時,需確保房屋本身並無重大瑕疵導致其減少價值,即使在交屋後發現漏水等重大問題,且賣方不知該瑕疵的存在,仍不得免責。

只要買方在交屋後5年內發現瑕疵並於半年內通知前屋主,仍可依法請前屋主擔起瑕疵擔保責任。

▌關注實價登錄/近期交易行情

無論是買屋亦或是賣屋,都務必自己做功課關注周邊行情,避免產生與市場落差過大的成交價。

目前內政部有推出實價登錄系統可藉由輸入完整地址確認周邊行情,若區域較新尚未有實價登錄可查詢,可透過管委會或詢問鄰居、管理員等方式瞭解。

除此之外網路上也有多方的建案群組討論,藉此來瞭解市場行情,訂定自己理想且不與市場行情落差過大的賣屋價格。

這邊爭議比較多的是房仲提供數據時的客觀性,阿明建議,要求房仲在提供相關數據時,註明採樣時間與資訊來源(建議是官方實價登錄),然後簽名用紙本方式交付,相信我,你拿到的資訊會相對正確。

▌保持良好溝通

在賣房的過程中,賣方和房仲需要保持良好的溝通。

賣方需告知房仲個人期望和需求,例如交屋時間,房屋售價、交易方式等,得以確保最終達成的交易符合期待。確保暢通的溝通管道,我們就可以避免認知差異產生誤會,使整體賣賣流程更加順暢快速喔。

賣房過程中,若可先確定自己明確目標並與房仲保持良好互動,不僅會保障交易的順暢,也可以讓服務品質越高,早日成交愉快喔!

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賣厝阿明小檔案: 創作團隊:賣厝阿明知識+ 執行長:李國興 著作:《一圖秒懂1+2》、《房事Q&A》、《台灣厝買賣文化寶典》、《房事辭典》、《風水世家》 臉書粉專:「賣厝阿明」 臉書社團:「買房知識家」 官方網站:賣厝阿明

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