賣厝阿明/想買房但屋子仍有租約 需要注意什麼?

圖/賣厝阿明提供
圖/賣厝阿明提供

阿武想買的房子,不論是地理位置或是周邊環境,阿武都非常中意,唯獨房子是目前有出租狀態的物件,阿武就想假如之後買了房子,正在住的房客會不會不讓他驗屋?假如租約到期後,房客不搬家阿武就會沒地方住...等疑問向身邊朋友詢問,大部分不是買預售就是買新成屋,很少遇到有租約的狀況。

今天有一個阿武,未來就會有更多跟阿武類似問題的朋友出現,關於阿武心裡的疑惑,今天就讓阿明分成四大部分說給各位聽!

1.買賣不破租賃

2.有租約物件這些地方要注意!

3.租約到房客會不會不搬?

4.同場加映:租約物件兩大心法

▌買賣不破租賃

在《民法》第425條有提到:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。」假如目前想買的房子屬於「出租狀態」,新的屋主是連同租約都一起承接的,房子的使用權仍是在租客手中的,也就是俗稱的「買賣不破租賃」原則,對於投資客來說影響不是很大,但是對自住客來說後續的點交、驗收程序就會需要配合房客的時間才能進入,因此假設購買了帶有租約的物件,原租貸契約會轉到新的屋主手上。

▌有租約物件這些地方要注意!

如果是想看中有租客的物件,在看屋、驗屋等程序上時間相對會拉長許多,必須要配合租客的時間來安排,因為租客還是「享有房屋的使用權」。

A‧屋況問題

有人住的物件,因為私人物品的緣故,要看到屋內淨空樣貌有難度,比較常見天花板或牆壁邊角可能會有壁癌或滲漏水被擋住的狀況,所以,購買中古屋的民眾,針對滲漏水問題就要特別注意!

#建議確認購買後,交屋驗屋時委請驗屋驗者幫您把關!

B‧環境問題

如果還沒確認購買,可以委請房房詳細蒐集社區相關資訊,帶您親身在不同時間點各走一遍。

如果已經確認購買,請房仲協助溝通管委會,讓您可以從房東的角度出入社區,實際了解社區鄰居素質、有沒有養寵物噪音、周邊環境算...深入了解物件外在環境的優缺點。

阿明提醒大家,假設最後真的決定要購買帶租約物件,建議是可以先請原屋主跟房客協調,是不是可以解除租約後再出售。但如果是要買來做投資使用,就可以看你有沒有要重新裝潢?有沒有要新增設備等規劃需求,看房客繼續承租會不會造成困擾。

▌租約到房客會不會不搬?

如果跟房客是有「明確的租賃契約」租賃時間到,是可以請房客搬離租屋處。

但如果在租賃契約時間到後,房東跟租客有另外達成協議,或是原本租約期滿,但房客繼續繳錢房東也繼續收錢,沒有提出反對意見,都會被視為以不定期租約續約。

變成不定期契約後,想要再收回房屋就會要透過《土地法》第100條中規定的六大狀況,房東才可以收回房屋:

一、出租人收回自住或重新建築時。

二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。

三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。

四、承租人以房屋供違反法令之使用時。

五、承租人違反租賃契約時。

六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。」發生以上狀況,房東才可收回房屋。

▌同場加映:買租約物件兩大心法

最後阿明跟大家分享一下有經驗的網友提供的買租約物件兩大心法:

第一、買帶租約的物件,過戶後要跟舊租客簽訂新的租約,把就屋主名字換成自己的。

第二、租約快到期前先跟房客約定點交搬出的時間,或是在重新簽訂合約時就要用文字寫清楚,退房程序,提前預防不定期租約的情況。

民法§425 §426|https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=B0000001

土地法§100|https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0060001

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賣厝阿明

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賣厝阿明小檔案: 創作團隊:賣厝阿明知識+ 執行長:李國興 著作:《一圖秒懂1+2》、《房事Q&A》、《台灣厝買賣文化寶典》、《房事辭典》、《風水世家》 臉書粉專:「賣厝阿明」 臉書社團:「買房知識家」 官方網站:賣厝阿明

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