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賣厝阿明/過年看屋懶人包 8大要點讓你買房不吃虧

2023-01-16 15:40:58聯合新聞網 賣厝阿明

房市示意圖。 聯合報系資料照/記者游智文攝影
房市示意圖。 聯合報系資料照/記者游智文攝影
阿珠打著想在農曆年前搬新家的算盤,積極的選在年底找房、拼命的海看,想碰碰運氣有沒有機會遇到建商年底推案的早鳥優惠,或是碰到賣家想趕在農曆過年前,賣掉物件現金落袋,可以跟對方殺個價撿點便宜。但是阿珠沒有買房經驗,網路資訊一大堆,完全不知道從何看起,想起個頭也不知道從何下手,事實上買房不論是向屋主買或是建商買,主要考量的地方離不開下面8大項!

1.建案資料找清楚— 2.基本資料看仔細— 3.社區周邊環境避免嫌惡設施— 4.財務評估貸款是否行得通— 5.投資客注意空屋期— 6.房仲看屋注意事項— 7.代銷看屋注意事項— 8.屋主看屋注意事項

這次就來整理個過年看屋要點究極懶人包給大家參考參考!

看屋主要事項一:建案資料找清楚

• 建築資訊:建商及營造名稱、電梯戶數比例

口碑好的建商讓你高枕無憂,品質差的建商讓你房子天天遇到內憂外患。建商及營造對建築整體的規劃設計及施工品質的用心於否,對於房地產未來的價值及後續維護成本都有密不可分的的影響。除了可以透過「使用執照記載資訊查詢」也可以詢問「各地不動產開發商業同業公會」確認。但還是提醒大家知名度高的建商不代表品質就是好棒棒,建議都還是要實地勘查,眼見為憑才是上上策。

• 社區管理:入住比例、公設相關、社區管理相關、垃圾處理相關

理論上來說,社區收的管理費會定期提撥部分來維護公設,假如去看房發現公共設施破舊不堪,又或是社區公布欄有很多欠繳管理費的住戶,多少就可以知道這個物件的社區管委會是否有運作正常,將來在面臨大型修繕支出是否有人能處理。

另外也要向仲介或是社區管理員確認大樓的入住狀況,避免因為入住率低,導致管理費短收影響大樓維運的狀況。

看屋主要事項二:基本資料看仔細

• 基本:坪數面積、樓層高度、車位位置、使用分區

看房買房起手式物件的基本資料要先了解清楚,是否有符合自己原先的設定,房間數量及室內使用面積等都是大家看屋首要考慮的條件。另外有些會特別注意『室內高度』,原因在於基於風水考量想將樑柱包天花板遮起來,但常會因為室內高度不夠,扣掉樓板厚度及包天花板的部分,室內高度在2.5 ~ 3.0 米之間,造成使用上的壓迫感。

• 室內格局及動線:座向(通風性、採光性)、對外窗景觀、裝潢、維護情形

掌握基本資訊外,台灣人受傳統文化影響,普遍會將座向』考量進去。『座向』是影響室內空間的「溫度」、「採光」及「通風性」的關鍵,都會希望每個空間的通風和採光都要到位但不要太西曬,而在浴廁選擇上普遍傾向於有對外窗的物件,減少發霉潮濕問題。所以『座向』可說是跟後續入住的舒適度密不可分的一點!

看屋主要事項三:社區周邊環境避免嫌惡設施

物件周圍有沒有嫌惡設施,除了會影響居住品質,間接也會影響你的「貸款條件」。常見的嫌惡設施有:高壓電、基地台、瓦斯行、加油站、高架橋/捷運、宮廟、夜市、停車塔、特種行業、殯葬業等。

銀行在對房子的估價,除了考量你的還款能力,也會評估房屋本身的價值,有些房子離嫌惡設施太近,銀行甚至不會承辦貸款作業。甚至有可能影響「房價」,以新建案來說,周遭鄰近300公尺內的區域有嫌惡設施,通常房價會有5%~10%的落差,中古屋甚至會有20%的差異。

另外除了基本的生活及商業機能外,可以特別注意一下路寬及巷弄寬度,是否能讓消防車進去。一般最小台的消防車寬度至少也要2.1米,所以建議路寬至少要4-5米。畢竟安全是最重要的事,如果巷弄太小,或者路邊有停車,就要特別留意。

看屋主要事項四:財務評估貸款是否行得通

買房花大錢,最怕不了解行情買貴變冤大頭。通常房仲會先將實價登錄行情整理在不動產說明書內,但建議還是事先上內政部實價登錄官網或下載app查詢,了解周遭區域與住宅的成交行情,在加入室內裝潢及景觀有無,作為未來向賣方出價的依據。

同時也可以觀察鄰近地區的待售量是不是很大,來判斷未來在換屋出售時會不會有銷售的風險。

另外,再貸款方面則要確認購買的物件,銀行是不是有意願核貸。有些買太小的坪數(權狀不到12~15坪)的物件,會有可能遇到銀行不核貸的狀況,導致自備款會多出10%~15%左右。

以及選擇不同的貸款年期,分攤下來每個月的房貸負擔,加上後續要裝潢的費用、每年定期繳交的稅費及管理費,讓手頭可動用現金吃緊,而無法負擔。

看屋主要事項五:投資客注意空屋期

如果你是以投資客立場來看房,則就要考慮房屋的「空屋期」。想買收租型物件,例如:套房、店面、辦公室,除了房價高低外,也要詢問看這物件閒置的頻率有多久。閒置頻率越高的物件代表這裡的的租屋市場較為貧脊,但如果是曾經租過連鎖超商、藥妝店或是知名度較高的店家,都算是相對好的物件。

▌房仲看屋注意事項

1.選擇性提供資訊

人要衣裝,佛要金裝,房子銷售也需要靠包裝。雖然說政府有公佈不動產現況說明書的應記載及不得記載事項,但是!還是有可會遇到在說明書上玩文字遊戲,隱藏部分資訊,也有發生虛構實價登錄,找出同社區或相似區域的高價物件,讓消費者以為這個地段的行情很高。

建議在看屋前,心裡要先對該區域的行情有個底,避免被當肥羊宰。

2.注重成交

儘管房仲的目的只有一個就是成交你,但是,在成交你的基礎上,大部分還是會希望能夠盡可能找到適合對方的物件,讓買賣雙方皆大歡喜。

但是,如果遇到一心只想成交的房仲,就會碰到現場帶看散漫、對物件資訊一知半解,或是推薦你的物件根本不符合你的需求,反而就在浪費時間。

3.斡旋的秘密

『斡旋』是一種能讓房仲、屋主感受到你想買的誠意金,但是在跟房仲簽斡旋契約時,記得有沒有「自動轉定」的這項條款,也就是假如你的出價屋主同意,這時候你的斡旋金就會自動轉成定金。一旦轉成定金,就沒有反悔或轉圜的餘地。

實務上就有發生過,仲介收了斡旋後,買方反悔不想買,打電話聯絡仲介卻被通知斡旋已轉定金,如果不買定金就被沒收。

避免發生這樣的狀況,是可以在合約上加註一條「任何的代收定金,均須經本人確認並於斡旋或邀約書上簽名後始生效力。」來保障自己的權益。

▌代銷看屋注意事項

1.廣告要存

有關建案的資料或是廣告,能留存就留存,能拍照就拍照,避免真的買了之後,交屋卻發現廣告跟現實有落差,求償無門。

2.預算抓的巧妙

通常進入代銷中心,預算高低決定了整個看屋的氛圍。假如你的預算很低,代銷人員很大機率路認為你不是有效客戶,介紹物件不見得會會很全面仔細;反之,預算太高,很有可能是肥羊或是來亂的,最後到關鍵的議價階段也會比較困難。

一樣建議大家先上實價登錄查周邊物件5年內成交價,同時也不要一開始就說自己的預算是多少。讓代銷人員知道你是有做功課,不要想話術你。

3.合約審閱期

依據法規規定,預售屋合約書至少都有『5天的審閱期』。代銷人員是不能拒絕提供你審閱合約書的,所以當你在銷售中心現場被講到感覺頭昏昏,可以先請代銷人員提供合約書給你帶回家看,回家評估預售屋條件或是繳款負擔的狀況,再決定是否要購買。

也可以對照政府提供的定型化契約書,比較看看差異,來保障自己的權益喔!

▌屋主看屋注意事項

1.真假屋主要確認

假買賣真詐財的案件層出不窮,少了仲介這道關卡確認屋主身份,買方就要確認清楚。最好的審核辦法就是調閱『建物登記謄本』來確認帶你看房的人跟房屋權狀上的人是不是同一個。

2. 實價登錄要看

直接跟屋主買的好處,除了可以省仲介費,很大一部份原因就是想殺價看看!但是,再開口殺價錢,同樣也要先查實價登錄,掌握周邊成交行情,才有籌碼跟屋主談價錢。

通常因為少4%仲介費的緣故,可以議價的空間會相對來得大,但關鍵還是看屋主本身的態度來決定。切記不要亂開芭樂價,讓屋主覺得你是來亂的。

3.修繕問題或屋內設備

在實際看屋時,如果有發現像漏水或是電線無法正常使用的狀況,可以從這點切入跟屋主討論在折讓一點價金來當作修繕費。

或是其他像屋內裝潢會不會拆除?傢俱家電會不會留下來?等等小細節也可以在跟屋主看房時先確認清楚,如果屋主有意願要留下來給你使用,也建議要在合約內備註喔!

全國建築資訊管理系統入口網|https://cloudbm.cpami.gov.tw/CPTL/

不動產交易實價查詢|https://lvr.land.moi.gov.tw/

圖/賣厝阿明
圖/賣厝阿明

圖/賣厝阿明
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賣厝阿明

賣厝阿明小檔案: 創作團隊:賣厝阿明知識+ 執行長:李國興 著作:《一圖秒懂1+2》、《房事Q&A》、《台灣厝買賣文化寶典》、《房事辭典》、《風水世家》 臉書粉專:「賣厝阿明」 臉書社團:「買房知識家」 官方網站:賣厝阿明
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