賣厝阿明／過年看屋懶人包 8大要點讓你買房不吃虧

阿珠打著想在農曆年前搬新家的算盤，積極的選在年底找房、拼命的海看，想碰碰運氣有沒有機會遇到建商年底推案的早鳥優惠，或是碰到賣家想趕在農曆過年前，賣掉物件現金落袋，可以跟對方殺個價撿點便宜。但是阿珠沒有買房經驗，網路資訊一大堆，完全不知道從何看起，想起個頭也不知道從何下手，事實上買房不論是向屋主買或是建商買，主要考量的地方離不開下面8大項！

1.建案資料找清楚— 2.基本資料看仔細— 3.社區周邊環境避免嫌惡設施— 4.財務評估貸款是否行得通— 5.投資客注意空屋期— 6.房仲看屋注意事項— 7.代銷看屋注意事項— 8.屋主看屋注意事項

這次就來整理個過年看屋要點究極懶人包給大家參考參考！

看屋主要事項一：建案資料找清楚

• 建築資訊：建商及營造名稱、電梯戶數比例

口碑好的建商讓你高枕無憂，品質差的建商讓你房子天天遇到內憂外患。建商及營造對建築整體的規劃設計及施工品質的用心於否，對於房地產未來的價值及後續維護成本都有密不可分的的影響。除了可以透過「使用執照記載資訊查詢」也可以詢問「各地不動產開發商業同業公會」確認。但還是提醒大家知名度高的建商不代表品質就是好棒棒，建議都還是要實地勘查，眼見為憑才是上上策。

• 社區管理：入住比例、公設相關、社區管理相關、垃圾處理相關

理論上來說，社區收的管理費會定期提撥部分來維護公設，假如去看房發現公共設施破舊不堪，又或是社區公布欄有很多欠繳管理費的住戶，多少就可以知道這個物件的社區管委會是否有運作正常，將來在面臨大型修繕支出是否有人能處理。

另外也要向仲介或是社區管理員確認大樓的入住狀況，避免因為入住率低，導致管理費短收影響大樓維運的狀況。

看屋主要事項二：基本資料看仔細

• 基本：坪數面積、樓層高度、車位位置、使用分區

看房買房起手式物件的基本資料要先了解清楚，是否有符合自己原先的設定，房間數量及室內使用面積等都是大家看屋首要考慮的條件。另外有些會特別注意『室內高度』，原因在於基於風水考量想將樑柱包天花板遮起來，但常會因為室內高度不夠，扣掉樓板厚度及包天花板的部分，室內高度在2.5 ~ 3.0 米之間，造成使用上的壓迫感。

• 室內格局及動線：座向（通風性、採光性）、對外窗景觀、裝潢、維護情形

掌握基本資訊外，台灣人受傳統文化影響，普遍會將座向』考量進去。『座向』是影響室內空間的「溫度」、「採光」及「通風性」的關鍵，都會希望每個空間的通風和採光都要到位但不要太西曬，而在浴廁選擇上普遍傾向於有對外窗的物件，減少發霉潮濕問題。所以『座向』可說是跟後續入住的舒適度密不可分的一點！

看屋主要事項三：社區周邊環境避免嫌惡設施

物件周圍有沒有嫌惡設施，除了會影響居住品質，間接也會影響你的「貸款條件」。常見的嫌惡設施有：高壓電、基地台、瓦斯行、加油站、高架橋/捷運、宮廟、夜市、停車塔、特種行業、殯葬業等。

銀行在對房子的估價，除了考量你的還款能力，也會評估房屋本身的價值，有些房子離嫌惡設施太近，銀行甚至不會承辦貸款作業。甚至有可能影響「房價」，以新建案來說，周遭鄰近300公尺內的區域有嫌惡設施，通常房價會有5%~10%的落差，中古屋甚至會有20％的差異。

另外除了基本的生活及商業機能外，可以特別注意一下路寬及巷弄寬度，是否能讓消防車進去。一般最小台的消防車寬度至少也要2.1米，所以建議路寬至少要4-5米。畢竟安全是最重要的事，如果巷弄太小，或者路邊有停車，就要特別留意。

看屋主要事項四：財務評估貸款是否行得通

買房花大錢，最怕不了解行情買貴變冤大頭。通常房仲會先將實價登錄行情整理在不動產說明書內，但建議還是事先上內政部實價登錄官網或下載app查詢，了解周遭區域與住宅的成交行情，在加入室內裝潢及景觀有無，作為未來向賣方出價的依據。

同時也可以觀察鄰近地區的待售量是不是很大，來判斷未來在換屋出售時會不會有銷售的風險。

另外，再貸款方面則要確認購買的物件，銀行是不是有意願核貸。有些買太小的坪數（權狀不到12～15坪）的物件，會有可能遇到銀行不核貸的狀況，導致自備款會多出10%~15%左右。

以及選擇不同的貸款年期，分攤下來每個月的房貸負擔，加上後續要裝潢的費用、每年定期繳交的稅費及管理費，讓手頭可動用現金吃緊，而無法負擔。

看屋主要事項五：投資客注意空屋期

如果你是以投資客立場來看房，則就要考慮房屋的「空屋期」。想買收租型物件，例如：套房、店面、辦公室，除了房價高低外，也要詢問看這物件閒置的頻率有多久。閒置頻率越高的物件代表這裡的的租屋市場較為貧脊，但如果是曾經租過連鎖超商、藥妝店或是知名度較高的店家，都算是相對好的物件。

▌房仲看屋注意事項

1.選擇性提供資訊

人要衣裝，佛要金裝，房子銷售也需要靠包裝。雖然說政府有公佈不動產現況說明書的應記載及不得記載事項，但是！還是有可會遇到在說明書上玩文字遊戲，隱藏部分資訊，也有發生虛構實價登錄，找出同社區或相似區域的高價物件，讓消費者以為這個地段的行情很高。

建議在看屋前，心裡要先對該區域的行情有個底，避免被當肥羊宰。

2.注重成交

儘管房仲的目的只有一個就是成交你，但是，在成交你的基礎上，大部分還是會希望能夠盡可能找到適合對方的物件，讓買賣雙方皆大歡喜。

但是，如果遇到一心只想成交的房仲，就會碰到現場帶看散漫、對物件資訊一知半解，或是推薦你的物件根本不符合你的需求，反而就在浪費時間。

3.斡旋的秘密

『斡旋』是一種能讓房仲、屋主感受到你想買的誠意金，但是在跟房仲簽斡旋契約時，記得有沒有「自動轉定」的這項條款，也就是假如你的出價屋主同意，這時候你的斡旋金就會自動轉成定金。一旦轉成定金，就沒有反悔或轉圜的餘地。

實務上就有發生過，仲介收了斡旋後，買方反悔不想買，打電話聯絡仲介卻被通知斡旋已轉定金，如果不買定金就被沒收。

避免發生這樣的狀況，是可以在合約上加註一條「任何的代收定金，均須經本人確認並於斡旋或邀約書上簽名後始生效力。」來保障自己的權益。

▌代銷看屋注意事項

1.廣告要存

有關建案的資料或是廣告，能留存就留存，能拍照就拍照，避免真的買了之後，交屋卻發現廣告跟現實有落差，求償無門。

2.預算抓的巧妙

通常進入代銷中心，預算高低決定了整個看屋的氛圍。假如你的預算很低，代銷人員很大機率路認為你不是有效客戶，介紹物件不見得會會很全面仔細；反之，預算太高，很有可能是肥羊或是來亂的，最後到關鍵的議價階段也會比較困難。

一樣建議大家先上實價登錄查周邊物件5年內成交價，同時也不要一開始就說自己的預算是多少。讓代銷人員知道你是有做功課，不要想話術你。

3.合約審閱期

依據法規規定，預售屋合約書至少都有『5天的審閱期』。代銷人員是不能拒絕提供你審閱合約書的，所以當你在銷售中心現場被講到感覺頭昏昏，可以先請代銷人員提供合約書給你帶回家看，回家評估預售屋條件或是繳款負擔的狀況，再決定是否要購買。

也可以對照政府提供的定型化契約書，比較看看差異，來保障自己的權益喔！

▌屋主看屋注意事項

1.真假屋主要確認

假買賣真詐財的案件層出不窮，少了仲介這道關卡確認屋主身份，買方就要確認清楚。最好的審核辦法就是調閱『建物登記謄本』來確認帶你看房的人跟房屋權狀上的人是不是同一個。

2. 實價登錄要看

直接跟屋主買的好處，除了可以省仲介費，很大一部份原因就是想殺價看看！但是，再開口殺價錢，同樣也要先查實價登錄，掌握周邊成交行情，才有籌碼跟屋主談價錢。

通常因為少4%仲介費的緣故，可以議價的空間會相對來得大，但關鍵還是看屋主本身的態度來決定。切記不要亂開芭樂價，讓屋主覺得你是來亂的。

3.修繕問題或屋內設備

在實際看屋時，如果有發現像漏水或是電線無法正常使用的狀況，可以從這點切入跟屋主討論在折讓一點價金來當作修繕費。

或是其他像屋內裝潢會不會拆除？傢俱家電會不會留下來？等等小細節也可以在跟屋主看房時先確認清楚，如果屋主有意願要留下來給你使用，也建議要在合約內備註喔！

全國建築資訊管理系統入口網｜https://cloudbm.cpami.gov.tw/CPTL/

不動產交易實價查詢｜https://lvr.land.moi.gov.tw/

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