賣厝阿明/買房貸款3要點 懶人包一次報你知

圖/賣厝阿明提供
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阿芝再經歷一番波折順利買到房簽完約,準備進入簽約後的一連串的過戶核貸手續,但因為是第一次買房,光是在看房找房腦細胞就已經燒掉一大半。更不用說到後面的申貸流程跟各種細節,完全不是一頭霧水可以形容的狀況。

到底買房貸款除了了解流程之外,還有哪些地方要注意的呢?

這篇阿明會拆成三部分來為大家解說一番!

1.6個申請房貸注意事項 — 2. 房貸常見的迷思 — 3.同場加映:房貸清償注意事項

▌6個申請房貸注意事項

1.自備款要夠!

房貸申請起手式,無疑就是你的自備款有沒有夠。一般申請房屋貸款最高是可以貸到8成左右,這時你的自備款就需要準備2~4成左右,會依照你跟人的信用程度來核定成數(後面會提到)。

並不是每一種房屋類型都要一次性繳清自備款,例如購買預售屋的話,你的自備款就會分為:簽約前小定、議價完補足定金、簽約金及開工金、階段性工程款,大約會落在房屋總價的10%~15%左右,而這部分的費用是沒辦法向銀行貸款的。

反之,如果是買中古屋或新成屋,可能就必須在短時間內一次繳清。

2.房貸優惠方案有哪些?

事先抓出自己要準備的自備款要多少後,接下來就要開始去搜集各大銀行提供的房貸優惠方案有哪幾種?

像是財政部的「青年安心成家購屋優惠貸款」、內政部的「青年安心成家方案」,或是針對『公教人員』有另外專屬的房貸方案「築巢優利貸」等,可以幫自己減輕房貸利息負擔的補貼或優惠方案。在申請前記得多方注意優惠資訊喔!

3.自身信用狀況好不好?

在申請房屋貸款的過程,有個環節是銀行根據你的聯徵資料確認你有沒有不良的償債紀錄,及相關的財力證明資料,核定要給你的房貸成數、金額、利率以及寬限期。

假如像軍公教、上市上櫃公司員工或律師醫師這類型專業人士等『薪資穩定』族群,銀行端比較會放寬申貸條件,取得最優惠的房貸方案。

反之,假如你是收入不穩定、曾經有欠款未結清、預借現金、使用信用卡循環利息紀錄等,銀行會認定你的財力狀況不好,而影響到你最後的核貸內容,可以申請的房貸成數也會打折扣。

大家要記得,保持良好的還款記錄,不要欠繳信用卡或其他貸款,降低自己的信用分數喔!

4.房貸額度要拿捏

雖然說房貸最高可以貸到8成,但影響成數的高低還包括「個人財力」及「房屋條件」。

曾經有發生過準備核貸前,發現自己得癌症,銀行端認為這位申貸人可能會無法順利還款,就認定資格不符取消撥款的狀況。

另外假如是購買高價住宅的物件,政府有實施貸款額度限制,台北市鑑價在7千萬、新北市6千萬、雙北以外縣市4千萬以上的房子,最高貸款成數只能到6成,沒有任何寬限期,且不能用其他周轉金或是房屋修繕的名義來提高貸款額度。

所以儘管有先向銀行詢問可以貸到的成數,還是要保留部分現金以備不時之需。

阿明提醒大家,申請房貸記得要先考量額度夠不夠,其次才是年限長短及利率。

假如因為房貸利率差0.1%~0.2%左右,每月還款金額沒有差太多,但貸款成數下降,你要準備的自備款就會變多喔!

5.房貸利率要小心

房貸利率的計算方式會用『指標利率+加碼利率』來計算,會依據中央銀行是否有宣布升降息,以碼為單位(1碼0.25%)來調整。

假設貸款1千萬,期限30年,原本每月房貸3萬5494元,升半碼後,每月房貸增為3萬6108元,比不升息時多繳614元。也就是,一年需多繳大約7368元。

申請房貸中的利率會影響後續繳款的金額多寡,可以依據你個人的狀況,向銀行協調指標利率要採用「月調」還是「季調」。

6.房貸年限適中即可

申請房貸的最後一步就是『確認貸款年限』。年限越長的貸款,可以降低每個月的還款壓力,同時每月手邊可以運用的資金就更為彈性,但是要繳的利息就會比較多。

目前最長的貸款年限多為30年,,少部分可以申請到40年房貸,但由於40年期的房屋貸款很長,大部份銀行為了避免風險過高,設定的申貸門檻會比前20年、30年房貸來得多。

40年房貸僅限無自用住宅首購族,借款人「年齡加貸款年限」有門檻。

以目前有申辦40年房貸銀行來說;房貸年期加年紀不得超過75歲,甚至有銀行規範,擔保品屋齡+貸款年限要小於60,就是想辦40年貸款屋齡要小於20年。

因此在申請貸款時,務必考量清楚自己的財務狀況可以負擔的範圍,建議每月要繳的房貸額不要超過月收入的1/3,都算在合理範圍內。

▌房貸常見的迷思

Q1:辦房貸一定要有保證人嗎?

『保證人』與否取決於你的還款能力。假設你本身的財力條件不夠(年收入太低),銀行視情況要求申貸人找保證人。

有以下狀況就會要提供保證人:

A‧屋主不是貸款申請人,例如房子是媽媽的,貸款申請人是女兒。

B‧申貸人無法提供薪資財力證明,或是工作領現金沒有銀行出入的紀錄等財力證明不明確的狀況。

C‧有延遲繳款紀錄

D‧負債與收支比重嚴重不平衡(收支比、負債比偏高)

Q2:收入越高、房貸利率越低?

房貸利率的高低主要是根據你的「收入穩定度」來評估。

銀行會比較注重你的「常態性收入」,而不是一次性大筆金額的收入。假設每個月月薪維持在10多萬以上且收支比合理,銀行自然會認為你是優質客戶。

▌同場加映:房貸清償注意事項

假設未來有計畫想「提前還房貸」,記得先與銀行確認會不會需要酌收『手續費』或『違約金』。在最後真正清償完房貸後,也要注意是否有取得清償証明,包含:

A‧抵押權塗銷同意書

B‧他項權利書

C‧火災保險單正本

D‧抵押權範圍設定契約

上述4項證明文件還給貸款人後,務必記得去房屋所在地的地政事務所,將抵押權塗銷,才算完成整個房貸流程喔!

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賣厝阿明小檔案: 創作團隊:賣厝阿明知識+ 執行長:李國興 著作:《一圖秒懂1+2》、《房事Q&A》、《台灣厝買賣文化寶典》、《房事辭典》、《風水世家》 臉書粉專:「賣厝阿明」 臉書社團:「買房知識家」 官方網站:賣厝阿明

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