賣厝阿明/買到瑕疵漏水房要退貨?可以嗎?

買到漏水房該怎麼辦?示意圖/ingimage
買到漏水房該怎麼辦?示意圖/ingimage

聽說台北的房地產競爭很激烈,於是阿明上台北的那一天就體會到了,被房地產廣告全面包圍的感覺,左看右看,大小房產廣告不勝枚舉!

其實也不是只有台北房地產如此熱絡,台灣的六都都市,也都有數不盡的房產廣告,走到哪都有人會發房產廣告傳單給你,業者拼命鼓吹買房子,但誰會告訴你買完房子不滿意該如何呢?

朋友之前買了一間房,不論是地段、價格、格局都很符合他的心意,於是很快就辦理過戶了!

卻沒想到一到下雨天,牆壁居然出現了漏水的現象,朋友生氣前屋主居然沒有告知屋子會漏水,便要求賠償損失或派人修復漏水牆!

但前屋主以房子已過戶為由,拒絕了朋友的要求。相信很多人應該都遇過交屋之後,才發現房子其實有些問題前屋主都沒有盡到告知的責任。

可是想到房子已過戶完成,大多都摸摸鼻子算了!但其實這種時候是有辦法透過法律解決的喔!

詳細解答:

交屋之後,發現房屋有瑕疵,得依照房屋瑕疵情況的不同來決定,如何向賣家請求賠償,以及能否請求解約,最重要的關鍵是瑕疵處是否影響房子居住和價值,例如發現房子的承重牆被偷空減料,隨時有可能倒塌,使不能達到居住的目的,那就能請求解除契約。

但如果只是不滿意一些小瑕疵,例如房子有漏水的情形,這些理由因為都不足以影響房子居住的功能,頂多減損一點房子的價值,只可向賣家請求減少價金或賠償損失。

接下來我們來看,在什麼情況下可以請求賠償,以及怎麼請求:

一、請求賠償的條件

要請求賣家賠償房屋的瑕疵,除了買家必須確實舉證之外,還得符合以下條件:

1、瑕疵致使房屋價值減損一定程度

2、買家對於房屋之瑕疵毫不知情,如果在知情的情況下依然購買房屋,那賣家就不依《民法》負瑕疵擔保責任。

3、在簽約前,依通常程序檢查房子後,無通知賣家有任何瑕疵,除非有從外部看不到的瑕疵,否則不能在簽約後再請求賣家負瑕疵擔保責任。

4、無法從外部看到的瑕疵,應該在發現後立即通知賣家,從通知後起算六個月,不行使請求權,或在交屋後5年,才發現房屋有瑕疵,均不能請賣家負責。

5、賣家保證交易標的物品質,卻有失誠信,買家得請求損害賠償

二、請求賠償情形

舉凡輕微漏水、水管不通或其他不影響「居住」功能的問題,此類情形都屬於對房屋居住功能「無重大影響」,

而買家在「簽約後,交屋前」發現有簽約時未發現的瑕疵,因為房子的確有進行「交付」的動作,所以買家不得主張買賣契約無效,只能依《民法》第264條的「抗辯權」暫時不給付價金、不依買賣契約履行,直到賣家修繕房屋瑕疵後,再履行契約和給付價金。

若是「簽約與交屋均已完成」才發現有簽約前未發現的瑕疵,而賣家亦未事前告知,可依《民法》第359條第一項相關規定,瑕疵情形不太嚴重者,可請求損害賠償。

而舉凡有傾斜、龜裂、輻射或嚴重漏水等影響「居住」功能之瑕疵,房屋瑕疵如果符合上述情形,且嚴重到影響居住功能,且維修費用與買賣金額差距過大者,就可以依《民法》第359條第一項規定,請求解除契約。

例如房屋有傾斜的問題,若要改善這個問題,所花費的金額比買房子的錢還貴,若是要減少價金支付或請賣家賠償損失,顯得沒有任何意義,直接請求解除契約,比較符合雙方利益。

如果只是微小的瑕疵,要請求減少價金,得經雙方自行議價,或透過專業鑑價公司比價正常房屋與有瑕疵的房屋之間的差價,作為減價的依據。

文章授權來源:《賣厝阿明》官網

影片授權來源:《賣厝阿明》官方Youtube

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賣厝阿明小檔案: 創作團隊:賣厝阿明知識+ 執行長:李國興 著作:《一圖秒懂1+2》、《房事Q&A》、《台灣厝買賣文化寶典》、《房事辭典》、《風水世家》 臉書粉專:「賣厝阿明」 臉書社團:「買房知識家」 官方網站:賣厝阿明

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