賣厝阿明/親戚各半持有房 外人入住沒收租…如何捍衛自己權益?

圖片授權/《賣厝阿明》
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小華的阿嬤過世後,留下一間房給爸爸和叔叔共同持有繼承,因為小華和爸爸長年在外地工作,並沒有住在那間房子內,一個月前小華爸爸抽空回去看看,才發現房子裡居然有陌生人居住,一問之下才知道,叔叔擅自作主,無償提供女友一家人入住,小華爸爸應該怎麼做才能捍衛自己的權利呢?

根據民法第八百十八條規定:「各共有人,除契約另有約定外,按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權。」。

也就是說,小華的叔叔只有一半的權利不能獨占共有房屋來使用,或擅自主張供外人居住,為了和氣生財,小華爸爸對於共有的房屋,可以主張收取租金並且分得租金的一半,讓房客可以繼續居住又不傷和氣。

假若叔叔執意不肯,或造成紛爭,要解決共有關係的最後一招,就是請求分割共有物,消滅令人不愉快的共有關係,成為單獨的所有權。

通常使用的分割方法有二種:

第一種,是以原物分配於各共有人,這點對於共有的房子分配可能有困難。

第二種,變賣共有物,用賣得的價金依所有權持分的比率分配給各共有人。

所以小華爸爸可以要求變賣共有房,取得賣出價金的一半;當然若叔叔願意出錢買下另一半的所有權,這樣不僅可以保住愛情還可以留住親情,豈不是更完美的結局。

詳細解答:

民法上的共有關係,依共有的性質,分成「公同共有」與「分別共有」兩種,公同共有:數人基於公同關係共有一個物的所有權,各人之間沒有應有部分的存在。

分別共有:如果共有物內部有應有部分,可以顯示共有人對於同一所有權相互之間各有行使權利的分量,這便是分別共有。 分別共有的共有人應有部分權利,存在於共有物的每一部分。

因此,民法第八百十八條規定:「各共有人,除契約另有約定外,按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權。」

只有一半權利的共有人既然不能獨占共有物來使用,為了解決彼此困境,不妨降低恣態,將爭議暫擱一邊,雙方攜手共同將共有物出租,租金收入按共有權的比率來分配。這也符合第八百十八條所定,按應有部分,對共有物全部享有「收益」的精神。

若共有人意見不同,解決共有關係的最後一招,就是請求分割共有物,消滅令人不愉快的共有關係,成為單獨的所有權。 共有物的分割,依民法第八百二十三條規定,除法令另有規定,或訂有不分割的契約以外,「各共有人,得隨時請求分割共有物。」共有物的分割方法依第八百二十四條第一項的規定,原則上是由共有人間的協議來決定,如果無法達成協議,可以向法院提起分割共有物的訴訟,請求法院用裁判的方式來分割。

一般說來,法院除了有特殊的情形以外,通常使用的分割方法有二種:第一種,是以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者,得將原物分配於部分共有人。第二種,以原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人。變賣共有物,用賣得的價金依所有權持分的比率分配給各共有人。共有人之間該沒有話可說了吧!

共有物,可循分割解決紛爭

共有型態分成三種:

分別共有

即所有權人按其應有部分之比例,共同持有同等土地所有權,並對共有物之全部,按比例有使用收益之權利。

公同共有

意指所有權人共有,不分多少比例、持有同等土地之所有權,而其共有之權利及於共有土地之全部,而權利之行使需全體共有人之認可同意。

一般常見之土地公同共有型態,常發生於繼承遺產、合夥財產、祭祀公業財產或夫妻共同財產制之共同財產中。

兼具分別共有及公同共有

常見之狀況即為起先為分別共有,惟經過一段時間後,其中某共有人死亡,其繼承人未辦理繼承登記,該土地即變為兼具分別共有及公同共有之共有關係。

參考資料:法務部https://www.moj.gov.tw/2204/2528/2547/2576/15224/

文章授權來源:《賣厝阿明》官網

影片授權來源:《賣厝阿明》官方Youtube

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