賣厝阿明／親戚各半持有房外人入住沒收租…如何捍衛自己權益？

小華的阿嬤過世後，留下一間房給爸爸和叔叔共同持有繼承，因為小華和爸爸長年在外地工作，並沒有住在那間房子內，一個月前小華爸爸抽空回去看看，才發現房子裡居然有陌生人居住，一問之下才知道，叔叔擅自作主，無償提供女友一家人入住，小華爸爸應該怎麼做才能捍衛自己的權利呢？

根據民法第八百十八條規定：「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」。

也就是說，小華的叔叔只有一半的權利不能獨占共有房屋來使用，或擅自主張供外人居住，為了和氣生財，小華爸爸對於共有的房屋，可以主張收取租金並且分得租金的一半，讓房客可以繼續居住又不傷和氣。

假若叔叔執意不肯，或造成紛爭，要解決共有關係的最後一招，就是請求分割共有物，消滅令人不愉快的共有關係，成為單獨的所有權。

通常使用的分割方法有二種：

第一種，是以原物分配於各共有人，這點對於共有的房子分配可能有困難。

第二種，變賣共有物，用賣得的價金依所有權持分的比率分配給各共有人。

所以小華爸爸可以要求變賣共有房，取得賣出價金的一半；當然若叔叔願意出錢買下另一半的所有權，這樣不僅可以保住愛情還可以留住親情，豈不是更完美的結局。

詳細解答：

民法上的共有關係，依共有的性質，分成「公同共有」與「分別共有」兩種，公同共有：數人基於公同關係共有一個物的所有權，各人之間沒有應有部分的存在。

分別共有：如果共有物內部有應有部分，可以顯示共有人對於同一所有權相互之間各有行使權利的分量，這便是分別共有。分別共有的共有人應有部分權利，存在於共有物的每一部分。

因此，民法第八百十八條規定：「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」

只有一半權利的共有人既然不能獨占共有物來使用，為了解決彼此困境，不妨降低恣態，將爭議暫擱一邊，雙方攜手共同將共有物出租，租金收入按共有權的比率來分配。這也符合第八百十八條所定，按應有部分，對共有物全部享有「收益」的精神。

若共有人意見不同，解決共有關係的最後一招，就是請求分割共有物，消滅令人不愉快的共有關係，成為單獨的所有權。共有物的分割，依民法第八百二十三條規定，除法令另有規定，或訂有不分割的契約以外，「各共有人，得隨時請求分割共有物。」共有物的分割方法依第八百二十四條第一項的規定，原則上是由共有人間的協議來決定，如果無法達成協議，可以向法院提起分割共有物的訴訟，請求法院用裁判的方式來分割。

一般說來，法院除了有特殊的情形以外，通常使用的分割方法有二種：第一種，是以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。第二種，以原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人。變賣共有物，用賣得的價金依所有權持分的比率分配給各共有人。共有人之間該沒有話可說了吧！