賣厝阿明／凶宅？怎麼認定？

買房是很多人的夢想，省吃儉用了一輩子就為了買一個屬於自己的家，很多人怕買到凶宅，不僅自己感覺「毛毛的」，未來轉手也可能影響房價，近年來不動產交易糾紛中曾出現「消費者買到凶宅」的案例，那到底什麼是兇宅？

凶宅在法律上並無明確的定義，一般來說死亡可分為自然死亡及非自然死亡，自然死亡屬於因病壽終正寢，在風情習俗上一般較不忌諱；但若是非自然死亡的事件（例如凶殺或自殺），就屬於凶宅，一般大眾多半會心生恐懼，在交易市場上比較不被接受。

依據民國九十七年間內政部所發布的一個函釋，將凶宅定義為「賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及其附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為而致死（如從專有部分跳樓輕生，而死在其他樓層或中庭）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。又賣方的擔保責任範圍只限於擔保自己出售之房屋非凶宅，並不包括同棟大樓其他的房屋。」

針對內政部對於凶宅定義，所衍生的疑慮：

時間：

內政部函釋，所謂的「凶宅」僅限於賣方產權持有期間。 因此有不肖人士發明出「洗凶宅」的投機行為，凶宅若幾經轉手，住戶、保全換人，時間一久很難查出來，將凶宅洗白後再出售給不知情的民眾來謀利。

民間認知：一般來說，社會上普遍認為房子若曾發生非自然死亡事件就是凶宅，且是「一日凶宅，終生凶宅」，並沒有時間的侷限。

範圍：

跳樓自殺是近年造成凶宅最常見的原因之一，也最容易引發爭議。爭議點往往在於死者跳樓時剛好墜落於某戶的露臺，則持有露臺的那一戶算不算凶宅？內政部函釋對於凶宅範圍的認定只限於建築物「專有部份」發生非自然死亡才算是凶宅，而如果是約定專用部分，則不符合內政部凶宅的定義。

社會大眾普遍認為「如果人橫死在N樓，那麼N樓就理所當然也是凶宅！」，對於凶宅範圍的見解，內政部的函釋顯然與社會一般的觀念脫節。

原因：

內政部函釋定義凶宅為曾發生兇殺或自殺死亡，但不包括自然死亡及意外死亡。

案例一：

案例二：

案例三：

在實務上凶宅的認定，應就事件發生原因、過程、時間等因素來考量。內政部的函釋在法律位階上屬於行政規則，並不具有拘束法官的效力，因此僅供法官裁判時參考的資料而已，所以目前實務上仍應以法院的見解為依歸，法官握有較大的裁量空間，不一定會完全照著函釋作出判決。

內政部地政司在二零一五年間修正「不動產說明書應記載及不得記載事項」，新增房仲有調查凶宅之責任和義務。如屋主未誠實告知，該屋有發生過兇殺或自殺致死案件，買方可主張民法第88條第2項意思表示錯誤及第354條第1項物之瑕疵擔保以解除契約或尋求賠償。

文章授權來源：《賣厝阿明》官網

影片授權來源：《賣厝阿明》官方Youtube

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