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房貸族注意 央行2022年擬升息民眾該知道的5件事

2022-01-01 14:54:49中央社 台北1日電

圖為房市示意圖。圖/聯合報系資料照片
圖為房市示意圖。圖/聯合報系資料照片

房市熱烘烘,眼看房價高漲,有自住需求民眾愈看愈焦急,決定咬緊牙關買房,以免再等下去就高攀不起;不過央行已表明2022年預計升息,當貨幣政策方向改變,房貸族荷包恐縮水,投資理財又該如何操作,盤點5件你該知道的事。

2020年底至今,央行接力祭出4波選擇性信用管制,力道逐步加強,但房市交易依舊熱絡。

探究背後原因,台經院產經資料庫研究員暨總監劉佩真分析,除了年底前購屋需求出籠,首購、換屋等剛性買盤進場,而國內物價蠢蠢欲動,不動產被認為具有保值、抗通膨效益,也帶動換屋與置產族群積極搶進。

不過央行總裁楊金龍在2021年底的記者會上,已明確定調2022年的貨幣政策基調「一定朝緊縮方向走」,暗示今年將會升息;他也特別提醒,首購族應注意利率風險,提前做好財務規劃。

●當央行升息,房貸族荷包恐怕跟著縮水

央行調升政策利率將連帶影響房貸利率,這也是楊金龍一再提醒民眾「利率並非永遠不變」的原因;購屋前,除了衡量自身財務能力,也要考量利率走升後的情境。

至於利率會升多少?2020年爆發COVID-19疫情後,央行為了穩住市場信心、助企業度過難關,宣布降息1碼;如今台灣景氣強勁復甦,去年經濟成長率突破6%、創下11年新高,楊金龍表示,會在適當時機把利率調回來。

換言之,當央行貨幣政策走向緊縮,升息幅度「至少1碼」。

若以購買總價新台幣1500萬元的房屋、貸款1000萬元、分20年期,以單一利率1.33%試算,平均每月本息平均攤還金額為4萬7477元。

假如房貸利率跟著調升1碼、變為1.58%,則每期房貸金額將增至4萬8263元,每月多了1146元,一年就增加了近1.4萬元的支出。若貸款總額更高、升息幅度更大,房貸族群增加的支出也將更為沉重。

●若仍有買房打算,財務規劃要注意哪些事?

儘管房價迅速攀高,部分民眾基於人生階段的規畫,仍會有購屋、換屋的剛性需求;面對高漲房價以及利率變數,台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧提醒,財務規劃不能太緊繃,申貸行則不妨找薪轉戶或有信用往來的銀行,或許能有較優惠的利率或貸款成數。

江怡慧指出,這半年來房價上漲太快,出現一個特殊狀況,銀行估價跟不上房價上漲的速度,可能導致原本以為能貸到1000萬元,實際上只有800萬元。

此外,政府祭出多項房市管控措施,調降部分族群的貸款成數、取消寬限期,購屋民眾務必衡量自身財務狀況並預留空間,「財務不能抓到很緊繃,沒有彈性也不好」。

而民眾挑選銀行承做房貸時,江怡慧建議,找薪轉戶、信用卡配合的銀行,可能因為信用紀錄良好,有小小的空間可以更優惠。

●央行升息後,對房市有什麼影響?房價還會持續上漲嗎?

面對高漲房價,不少人認為升息才是澆熄房市熱度的關鍵,不過江怡慧指出,升息與否不是決定房市走向的單一因素,資金水位寬鬆、持有成本低,以及原物料大漲、營建成本飆高,都是支撐房價居高不墜的原因。

劉佩真也說,即便央行未來1年升息1碼,利率只是從歷史低點向上緩慢爬升,對房市的實質影響有限;真正要對房市造成實質影響,可能得到2023、2024年,利率有比較大幅度的變化,影響才會較顯著。

去年房價漲勢猛烈,買賣雙方對價格認知差距拉大,劉佩真認為,房價已經處在高原期,接下來買賣雙方要磨合出價格共識,交易時間將會拉長,而且政府房市管控措施全面升級,也會讓市場降溫,預估2022年房市轉呈高檔整理,價格仍會緩步上揚,只是增幅不會像去年下半年這麼明顯。

●央行2022年下半年可能升息,選擇性信用管制措施會因此退場嗎?

央行升息將讓買房成本增加,不過劉佩真認為,央行選擇性信用管制不會就此退場,「央行還是會持續管控,甚至會等到房市過度冷卻,才會鬆手」。

劉佩真指出,資金多與利率低是支撐房市熱度的關鍵,從資金面來看,市場資金依舊寬鬆,而且政府加碼投資台灣三大方案,意味台商資金回流的浪潮還會延續,有助於工業地產、商用不動產交易續熱。

至於利率面,假設美國聯準會第2季升息,台灣則可能落在下半年,就算升息1碼,也是偏低水準,「要改變房市多頭市場,還不太容易」。

回顧上一波房市大多頭,央行2010年至2014年共祭出4波選擇性信用管制,劉佩真表示,其實2015年房市就已經冷卻,但央行直到2016年房地合一稅上路、房市冷颼颼,才宣布退場。

劉佩真認為,這波房價上漲非常猛烈,部分區域甚至1年內漲幅逾2成,引發居住正義的探討;也因此,央行在處理選擇性信用管制態度會更謹慎,2022年也不見得會退場。

●2022年利率將走高,對民眾投資理財有什麼建議?

不動產長期被視為保值、抗通膨的標的,也因此當國人有足夠資金,往往就想要投入房地產。

不過利率逐漸走高,香港戴德梁行(台灣)董事總經理顏炳立日前表示,雖然市場開價「群魔亂舞」,真正成交還是謹慎保守,房市有熱度、但不會漲到雞犬升天。

顏炳立進一步指出,現在的房市買氣主要靠剛性需求支撐,等到自用型、購買蛋白區的需求結束後,交易量就會縮水;當房市沒有量,房價未來就不易漲,如果基於投資考量,大筆資金砸下去卻只有2.5%的報酬收益,並不是好選擇。

展望2022年投資趨勢,台股仍是許多人的選擇。台新投顧總經理李鎮宇分析,美股不會有2021年好,上方空間有限,台股則從2021年的「百家爭鳴」走向2022年「半導體日不落」,因為人工智慧(AI)運用領域正快速擴散,以及5G、雲端計算、物聯網、電動車背後都少不了半導體。

李鎮宇表示,半導體產業在美中對抗大局之下,已經鞏固領先地位,加上新技術應用廣、資本支出爆增等因素,可以預期「半導體領軍台股上看兩萬點」。

至於外幣配置,凱基銀行分析,2022年上半年市場對聯準會升息的預期持續升溫,上半年應以持有美元為主;下半年聯準會若開始升息,預估歐元、英鎊、澳幣、紐幣及南非幣等非美貨幣有機會出現一波反彈行情,投資人可觀察當時狀況,考慮酌量將美元轉換至非美貨幣。

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