今年房市有無可能回溫？專家1公式預測：維持走跌趨勢可能性較大

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2026年即將到來，想知道明年會是適合買房的一年嗎？如果你想判斷買房的時機，除了看區域產業及重大建設走向，更要懂得看大局。

​德國傳奇股神科斯托蘭尼（André Kostolany）曾提出一個非常有名的判斷股市行情公式：「股市趨勢 ＝ 貨幣 ＋ 心理」。

簡單來說，市場要有錢（貨幣），大家也要有想買股票的慾望（心理預期），股市行情才會往上衝。

如果市場雖然有錢，但大家對股市悲觀，寧願把錢拿去買房地產、債券或做其他投資，股市一樣不會漲，只有當「錢多」加上「信心足」這兩個條件同時成立時，股市才會大爆發。

​判斷台灣房市趨勢的黃金公式：我參考德國股神的理論，並結合自己在房產與金融界 20 年的實務經驗，在我的書《給首購族的聰明買房術》中，推導出一套專屬房市的「房市行情心法」

「房市趨勢 ＝ 資金 ＋ 總體經濟 ＋ 心理預期」

要看房市趨勢怎麼走，房價會漲還是會跌，就看這三個關鍵因素的互動關係：

​1.資金

白話的說就是市場的錢多嗎？政府可以透過升降息、調整存款準備率或是祭出信用管制來控制市場的錢。

如果央行打開資金水龍頭，市場資金充裕，大家借錢買房容易，房市就有了上漲的燃料。

2.總體經濟

白話的說，就是大家口袋有錢嗎？景氣的好壞直接影響大家的購屋意願以及購屋能力。

經濟景氣好，大家收入增加、對未來有安全感，購屋意願及購買力自然提升；相反地，如果景氣衰退，大家擔心收入不穩，買房的意願和能力都會變差。

3.心理預期

白話的說，就是大家覺得房市會漲還是跌？這點最微妙，通常與政府各項房市政策掛鉤。

如果政府強力打房，民眾心裡預期「房價可能會跌」，原本想買的人就會先觀望，把資金轉向股票或債券。預期下跌的心理，會讓房價失去推升的力道。

如何預測房市的「漲、跌、盤」？

我們可以利用「房市行情心法」中的三個因素：資金、總體經濟及心理預期，依據其屬於正向或負向，來判斷房市未來的趨勢：

​大漲訊號－三正：當資金寬鬆、經濟穩定、且大家對房市信心滿滿時，房市通常會出現大噴出的行情。
​大跌訊號－三負：當資金緊縮、經濟負成長、加上大家悲觀預期時，房市就會面臨大幅下跌的風險。
​微幅波動－二正一負或一正二負：如果有的因素好、有的因素差（例如：雖然經濟好，但政府打房且升息），這時候正負力量會互相抵銷。

在彼此拉扯的情況下，房市就會呈現小漲或小跌的「盤整」狀態，不會有太過明顯劇烈的行情震盪。

房市公式準嗎？實際市況比對及2026年房市預測

接下來，我們試著將前述的三因素公式套用在實務上來說明，並且對照實際市況來進行驗證。

​2022年至2024年房市：

資金（負）：2020開始信用管制，2022-2024多次升息升準，資金面緊縮。
總體經濟（正）：2024經濟成長率達5.27%。
心理預期（正）：2023推出新青安，補貼寬鬆易遭濫用，帶動購屋FOMO。
最終結果：二正一負，房市有感上漲

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2025年房市：

資金（負）：2024央行推出第七波信用管制，徹底關閉資金水龍頭。
心理預期（負）：房貸資金持續受限，市場難以樂觀，負向預期成為共識。
總體經濟（正）：在高科技產業帶動下，2025經濟成長率高達7.31%。
最終結果：二負一正，房市微幅下跌。

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2026年房市：

總體經濟（正）：在拉貨效應持續下，預期經濟成長率仍可達3.67%。
資金（負）：通膨仍屬可控，預期2026年中之前都不會降息。
心理預期（負）：2026年中之前選擇性信用管制解除機率仍然不高。
房市預測：二負一正，趨勢不變，房市微幅下跌。

​所以，在「房市行情心法」中的三個因素：資金、總體經濟及心理預期，呈現二負一正的情況下，我們預期2026年房市走向，仍然維持下跌的態勢。

​就整體價量來看，由於2025年房市交易量已至谷底，在政策逐步放寬情況下，持續量縮可能性不大，預期房市將呈現「量平價跌」。

​其中北部精華區域，價格仍在僵持，讓利空間不大。但中南部先前漲多，但實際上供過於求的區域，將呈現比2025年更為明顯的跌幅。

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