名人找個家/賴明毅 海外投資達人

圖/經濟日報提供
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聚隆纖維副總、同時也是聚康生活董事長賴明毅有豐富的買房經驗,他以「國內自住、海外投資」的模式理財,即在台購屋以自住為主,雖然房產在漲升的過程中增值卻不打算出脫,而他早在20年前就開始留意海外不動產的多元投資機會,經過實際操作後累積不少珍貴的經驗及心得。

SARS那一年,兩岸房產同步受衝擊,賴明毅透過與家人集資,開始到中國大陸買房,後續又轉進東南亞、日本、德國等地購入不動產,近20年下來,海外房產不僅租金報酬率有3%至4%的水準,房價也具上漲空間。

賴明毅表示,台灣房地產的租金投報率較低,因此國內買房考量的重點是適合家庭的需求,海外買房則以投資的角度進行,租金收益也列入考量。2000年初房價還很便宜,上海當時1,000萬總價的房子,一年收租可以達上百萬,主要是房價上漲飛快,租金跟著水漲船高。過了幾年,他與家人又選擇投資廣州一帶的房子,雖然當時房價已不便宜,但投資後又搭上一波漲幅。

2008年發生金融海嘯,賴明毅與家人開始往中國大陸以外的海外市場選擇標的,主要藉由國內房仲提供的資訊,以及海外的好友人脈,尋找合適物件,包括在越南、日本、德國等國家皆有投資經驗,但他也說,要留意物件還是會有租不出去的風險。

他舉例,泰國房地產的周轉率就沒有想像中高,加上泰國貧富差距大,年輕人不可能租或是買太好的房子。所以購置海外不動產除了挑選標的,也要了解當地的薪資水平及外商進駐的多寡,有沒有辦法支撐高租金報酬。

相較之下,他認為越南房市近年在東南亞國家中表現最佳,不但房租漲、房價也漲,主要就是因為這幾年外資投入越南很多,外商進駐帶動外派人員大量的租屋需求。

至於購置海外不動產的風險,賴明毅提醒,每個國家貸款成數和利率水準不同,像泰國一般貸款只能到五成,房貸基礎利率可能快10%,其次,每個國家的稅率風險也需考慮進去,像大陸常常改變政策,外地人、本地人規定不同,持有多久的規定也隨時都在改。匯率風險也要留意,有時匯率波動起來,租金報酬率也會受到影響。

賴明毅建議,有興趣購置海外不動產的投資人,一定要找好的物業管理公司,標的選擇方面,建議找離地鐵近的,及鄰近商業中心的物件。此外,物件的生活機能要好,鄰近學校、醫院都是加分。

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