買賣房不能只看坪數大小!「土地持分」眉角多 信義房屋助你揪細節

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文/陳羿郿

「土地持分」指一塊完整的土地產權,由兩人或兩人以上共同持有,不過土地共同持有的學問很多,也容易引發糾紛。

土地持分比例怎麼算?

土地持分有兩大種類:

1、共同共有

「共同共有」的土地若想辦理轉售他人,必須所有持分人同意將此地轉售他人,假若有一人不同意出售,便無法進行。

2、分別共有

「分別共有」的產權相較共同共有更明瞭簡單,以三人持有來說的話,會將產權明確分割為每人持有1/3份土地,並各自擁有1/3的權利義務,但需要注意的是,那只是土地的一部份產權,並非實際在土地上畫線切割。

常見土地持分糾紛有哪些?

1、共有持分土地,難以分割

像是台北市西門町開了50多年的「成都楊桃冰」2022年6月因遺產分割問題被法拍,原因是店面所有權為19位鄭姓家族成員共同持有,由於分配產生分歧,且難以實質分割,於是選擇「變價分割」。

所謂的變價分割是根據《民法》823條,由於全體共有人無法達成不分割約定,分割協議也破局,只好向法院申請裁判共有物,最後透過變價分割拍賣後的價格,依照比例分配給共有人。

(延伸閱讀:西門町老記憶「成都楊桃冰」三度法拍 合庫8502萬得標) 

像是台北市西門町開了50多年的「成都楊桃冰」2022年6月因遺產分割問題被法拍,原因是店面所有權為19位鄭姓家族成員共同持有,由於分配產生分歧,且難以實質分割,於是選擇「變價拍賣」。

image source:FB/成都楊桃冰

2、持分土地短少

信義房屋嶺東忠勇店同仁日前就接到一位屋主委託,經由鑑價部門製作不動產說明書時發現,屋主土地持分有短少。在發現上述問題後,信義房屋團隊主動提醒屋主並協助釐清原因,屋主本來的確沒有發現土地持分的問題,對於信義房屋第一線及幕僚團隊的細心相當感謝,也慶幸有在售屋期間就先發現狀況,以免日後更難處理。

信義房屋團隊也指出,多數人買賣房屋時只會注意權狀坪數,對土地持分較不容易發現問題,若土地持分出現落差,可能影響後續買方購屋時的貸款條件,或是未來若當地需重劃、都更,恐影響到當時屋主的權利等。不少屋主也認同,在透過房仲買賣房屋時,唯有透過事先嚴格把關,才不會在成交後衍生更多糾紛。

3、預售屋土地持分縮水

台中市豐原區一處259戶預售屋交屋時,發現土地持分的坪數,比當初簽訂合約時的面積,縮水了15%左右,每個住戶影響約80萬到100萬元左右,建商卻拿出一張「更正同意書」,要求住戶認簽,否則沒辦法過戶,100多位購買戶連署成立自救會。事後建商才坦承,當時買方持分合約書中,公司誤植數字,車位未植入,因此總坪數數字變大,交屋時才會有縮水的情況產生。

先行產權調查,再進行買賣

該如何避免上述問題?信義房屋民國78年領先業界,推動「先行產權調查,再進行買賣」,也就是接到屋主委託出售房屋時,要先進行產權調查並製作不動產說明書後,經紀人員才能開始進行銷售工作,希望透過不動產說明書完整揭露屋況等重要資訊、做到誠實告知,降低因認知落差而造成的糾紛。

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