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父母想留房產給子女 贈與、買賣、繼承選錯差很多!信義房屋建議「找對代書」更重要

2022-09-29 15:11:36DailyView網路溫度計 DailyView網路溫度計

image source:unsplash

文/陳盈蓉

根據內政部全台房屋贈與、拍賣、繼承的移轉量顯示,全台房屋「贈與」移轉總數這十年來大致維持在4.4萬戶上下,數量從100年起逐年遞增,104年達到高峰,105年後快速減少並保持在4.2萬-4.5萬棟的穩定數量。

而房屋「繼承」數量則從100年起「逐年遞增」,迄今走向未變,去年更隨著房價向上,繼承數量持續增加,顯示「繼承」漸成長輩房產移轉的主流。不過贈與、買賣、繼承這3種不動產移轉方式,課稅制度大不相同,父母房產想給子女,若用錯方式,這之間恐繳高額稅金,對此,究竟這三種房產轉移方式,差異在哪?

一、不動產移轉方式

1.贈與

從「贈與」得到的不動產,不適用「自用住宅優惠稅率」,主要稅負有土地增值稅、贈與稅、契稅等,雖然免稅額有調漲到244萬元,但民眾仍要繳納適用一般稅率20%~40%的土地增值稅。

另外,贈與稅所認定的房產價值,是以土地公告現值加上房屋評定現值,但自2016年房地合一稅上路後,父母安排贈與不動產給子女,必須同時注意贈與稅與房地合一稅,因為算法不同,有可能會被課徵高額的房地合一稅,建議事前一定要好好精算。

2.買賣

父母要將名下不動產賣給子女要注意,二親等以內親屬間財產的買賣,都要向贈與人( 出賣人)戶籍所在地國稅局辦理贈與稅申報,且要注意子女的收入、購屋金流、保證人等情狀,避免子女沒有支付價款的能力(扛房貸)、挑錯人當小孩的保證人等問題發生,這樣就會被國稅局認為是「假買賣真贈與」,追討課徵贈與稅。

3.繼承

以繼承方式取得不動產,以稅負來說,可免課土地增值稅、契稅,基本上只需負擔「遺產稅」,且今年免稅額還提高到1,333萬元,同時還有六大扣除額,相比下來比較省稅,但沒注意好算法,同樣也是會面臨高額房地合一稅問題。

贈與、買賣、繼承這3種不動產移轉方式,課稅制度大不相同

image source:unsplash

二、慎選代書協助處理

由於房屋是總價高的產品,買賣過程細節繁瑣,一般民眾通常都會找代書協助處理,而現在國家考試明定代書正式名稱為「地政士」(坊間仍通稱代書),主要除了負責做簽約見證人外,也會負責買賣雙方相關稅務之事,同時也會代理處理向地政事務所申請各項業務。

案例分享:贈與後再繼承

信義房屋公益忠明店專員曾志凱分享案例,有一名住在美國的屋主,委託信義房屋處理在台房屋出售事宜,該房屋是屋主的外婆於105年移轉給媽媽,媽媽過世後再繼承給女兒(屋主),同業特約代書在計算稅負時,以為當時屋主的媽媽是用「繼承」取得,所以當女兒(屋主)再繼承該屋出售時,同業預計只需繳20萬的稅。

但經由信義房屋專職代書精算後,發現當時外婆其實是用「贈與」的方式移轉房產給媽媽,導致媽媽取得不動產的成本很低,屋主出售房屋會被課高額房地合一稅,真實稅負金額是100多萬,如此成功地幫客戶發現稅負計算差異,正是因為信義房屋有專職代書。

信義房屋的代書同仁都非常謹慎與細心,與同業代書最大差別在於,同業代書多是特約代書,不見得會看得那麼細,更不可能替消費者把關,因此很有可能發生「屋主認定價格與實拿價格的差異」之爭議,但信義房屋的代書因是專職的關係,會察覺可能的風險,並於第一時間和業務聯絡,請業務去與客戶溝通,是第一線業務最強大的後盾,也是客戶最值得信賴的品牌。

慎選代書協助處理

image source:信義房屋提供

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