如何委託房屋仲介公司售屋才能減少糾紛？ 注意以下五點

李永然律師

目前國內建設公司如將預售工地的房子出售，係委託「代銷公司」，而中古屋出賣人出售房屋也常委託房屋仲介公司。

房屋仲介公司在國內已處處設立，有些係以加盟店方式經營，有些則係以直營店或連鎖店的方式經營。就房屋出賣人不論委託何種經營方式的房屋仲介公司出售房屋，均應注意相關的法律問題。約略而言，應注意以下五點：

一、注意委託的型態

委託人委託仲介公司出售房屋，如果只有該公司方能進行買主的尋覓，而不能再委託其他公司時，此種「專任委託」，有別於「一般委託」，委託人於簽訂委託契約之前，自應事前有所明白。

二、注意授權給仲介公司的權限

如果出賣人僅授權房屋仲介公司代為尋覓買受人，其他不論權利證件的交付、定金的收受……等等，均由出賣人自行處理，此種情況，仲介公司為單純的「居間人」，出賣人與仲介公司間的法律關係為「居間」，而居間人就其媒介所成立的契約，無為當事人給付或受領給付的權利（參見《民法》第574條）。

如果出賣人尚授權仲介公司以其他權利時，則應於契約書內註明，俾免無謂的爭議。

三、注意委託期限

房屋出賣人委託仲介公司代為尋覓買主，所委託的期限宜有「定期」的約定，且該期限不宜太長。例如：二個月、三個月均相當適宜，再長的話，即為不妥。

四、注意仲介報酬支付的約定

仲介報酬不同於仲介費用，委託人宜使仲介費用由房屋仲介公司自行吸收（參見《民法》第569條第1項）；而仲介報酬請求權的發生，則必須房屋買賣契約已因房屋仲介公司的報告或媒介而成立者，方得請求報酬（參見《民法》第568條）。而且為了確保仲介服務的全程提供，應當將仲介報酬約定為分次給付，對於委託人即房屋出賣人較有保障。

五、注意仲介公司的廣告

仲介公司為出賣人仲介房屋的出售，往往會刊登報紙廣告或其他小廣告的宣傳單，其內容不得有「不實」或「引人錯誤」，倘若具有上述情事之任一，即構成《公平交易法》第21條的違反。例如公平會曾就某一房屋仲介公司於售屋廣告中，引述「使用三十六坪」一語，而未告知上述坪數包括屬於他人違建屋頂構成的露台，且無法使買受人取得使用權，已有虛偽不實或引人錯誤的情事，自已違反《公平交易法》第21條第1項的規定（參見民國81年12月24日行政院公平交易委員會（81）公處字第060號處分書）。

出賣人唯有透過上述注意，方能確保其與房屋仲介公司間合作愉快，減少糾紛。

（本文摘錄出自《商務契約訂定與糾紛解決》，未經同意禁止轉載。作者李永然律師為永然聯合法律事務所所長、永然兩岸法律事務中心創辦人。）

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