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一表看房市10大最具潛力區 專家曝未來3年置產策略

2022-01-17 16:25:11經濟日報 記者朱曼寧/台北即時報導

房市熱,去年基期低的蛋白區漲勢驚人,但究竟哪裡還能布局買房,根據統計,最具發展潛力行政區可依人口成長率統計,分別是林口、竹北、淡水、仁武、橋頭、五股、善化、北屯、八德、龜山,與去年漲幅多落在中南部不同的是,今年北部地區與中南部地區各占有五名,平分秋色。房市趨勢專家李同榮分析,人口成長帶來房市需求,預料這十區會是未來三年房市發展最具潛力的行政區,置產可朝人口成長續航力的優質蛋白區邁進。

房市趨勢專家李同榮分析,此波房價上漲現象,蛋殼勝於蛋白,而蛋白勝於蛋黃,蛋殼區由於基期低,補漲有因;蛋白區由於交通與產業帶動,翻身有理;蛋黃區由於基期較高,緩漲必然。

至於未來置產策略,李同榮建議,首先要洞悉,蛋殼補漲總有滿足點,蛋白翻身端看人口成長率才有續航力,蛋黃區雖漲幅較小,但相對在未來房市反轉向下時,抗跌性就較高,因此應該朝類似十大潛力區的發展特性,也就是具有「交通建設、產業發展、人口紅利」三大優勢的蛋白區,就能立於進可攻、退可守的不敗之地。

十區發展要素如下:

一、林口新市鎮近年發展快速,人口大量移入下,尤其是新市鎮南側,交通、商場等重大利多,全部集中於此處,且預售熱潮也帶動當地的房市狀態,成為現今林口房價的領跑者,鄰近機捷A9站區域,房價上漲強度將持續。

目前新市鎮尚待開發完成,總投資額高達240億元以上,由三井、東森、三立聯合開發的影視城二期的國際媒體園區招商案,持續完工中,此區位居新北與桃園交界,近年因交通帶動商圈發展進而吸引人口淨流入,徹底擺脫過去被喻為鬼城的污名。

二、新北市五股區受惠軌道經濟,未來蘆洲三重的民眾可以不用再到台北市火車站去轉車到機捷,洲子洋重劃區周邊42公頃開發計劃,等到2028年五泰輕軌完工開通,由 F10到F06五站串聯中和新蘆線與機場捷運線,而且可連接新莊大眾捷運系統,所以它的功能性是除了串聯之外,還要再透過三重接社蘆大橋,與台北市再做一個鏈接,未來會成為另外一個新北商圈,居於未來發展的預期心理,帶動房價持續勁揚。

三、竹北市近年人口快速成長,主因像是新竹科學園區、台元科技園區、台大生醫園區,原有產業持續擴廠,竹科購屋族群具備高收入、高生育率的特性,也帶來持續的自住與換屋需求。

四、淡海新市鎮過去餘屋多、空屋率高,但隨著各項建設如輕軌、淡江大橋、淡北道路等,有助於改善最令人詬病的交通問題,且近年開幕的美麗新廣場也提供居民的購物、娛樂需求,生活機能日趨完善,讓淡水與新市鎮的移入人口增加,加上淡北道路更將解決長期交道問題,平價的親水住宅區將一舉翻身。

五、仁武區房價親民,隨著人口成長區段房價也逐創新高,仁武區從2011至今,房價漲幅已超過4成,未來仍具上漲潛力。仁武產業園區已超過300家廠商洽詢,都是推動區域發展重大試金石。仁武產業園區自去年11月正式動工第一期統包工程,預估將可創造242億年產值、提供6300個就業機會,總面積74公頃的仁武產業園區有利帶動高雄產業升級轉型,已超過150家廠商搶進駐,包括電子、航太、智慧物流、精密機械等大廠。仁武同時也是高雄S工業走廊連結小港區發展的重要端點。

六、橋頭工業區因政府大力加持,推動大型工業區計劃,帶來大量就業機會,與人口紅利移入、建設推動加持,吸引買家持續進駐設籍,橋頭受惠新台17線動工建設即將完工,而且房價基期低,將成為首購族青睞的主要區域。

七、自從台積電在台南科學園區擴廠後,善化地區土地價格幾乎翻倍,在設廠效應與就業人口紅利帶動,過去一年中,人口數已正式突破5萬人。善化與新市皆受惠南科效應,成為近年台南最受矚目的房市熱區。

八、台中人口最多的北屯區人口正式突破29萬大關,分析原因,在公共建設帶動下,捷運綠線通車、鐵路高架、水湳經貿園區開發、北屯運動中心等重大建設,民間企業紛進駐,包括COSTCO二店、巨蛋、環球購物中心陸續設點,均成為民眾移居北屯的強烈誘因。

同時,中科后里園區往南發展到豐原連接北囤重劃區,吸引不少就業新移民,目前北屯最熱的區域包括廍子及11期,廍子以親民房價,未來仍能吸引首購或退休族群。

九、桃園市八德區人口超過20萬,擁捷運建設議題、房價基期低,近年明顯受捷運開發帶動,吸引脫北者及北漂族購屋意願,八德由於建設題材接連不斷,包含捷運綠線動工、國道三號增設大鶯豐德交流道等,未來成長性備受關注。

目前八德房市以八德廣豐特區、八德擴大重劃區最受注目,重劃區還有綠線的中壢延伸線、大溪延伸線等遠景,房市值得期待。

十、龜山區被山脈分隔為上、下龜山,上龜山靠近林口一帶,都市機能正在發展中;下龜山則是鄰近桃園市,為舊市鎮中心,都市機能發展成熟,為人口主要聚集地。由於機場捷運的規劃與帶動,人口磁吸效果更是明顯,區內A7重劃區是去年桃園推案領頭羊,目前房價多在2、3字頭,相較機捷沿線3、4字頭房價,極具價格優勢,尤其不少建商推出低總價、低首付的配套措施,更是吸引不少北北桃首購族的目光。

資料來源/吉家網
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房市示意圖。記者朱曼寧/攝影
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