央行升息加打炒房 專家:未來房市難逃量縮價修

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影
房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

央行從去年3月起啟動升息循環,今(23)公布再升息半碼(0.125%),累計升息3碼(0.75個百分點),若以央行五大銀行今年1月平均房貸利率1.953%計算足額反應之利率,房貸利率將達2.078%,等於房貸利率睽違14年,重回2%時代。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示,央行的天職是維持就業與物價的穩定,參考的現象就是通膨、經濟與金融的情勢、趨勢。以台灣今年2月消費者物價指數CPI維持2.43%,且生產者物價指數PPI降到4.10%,為指數編纂以來新低。

進一步看以新台幣計價的進口物價指數年增率以降到3.07%,相對於2021年年均的10.53%、2022年的16.07%,都已經出現明顯收斂。再加上出口總值從去年9月起連續半年呈現負成長,GDP成長動能熄火,國際還有因為貨幣政策轉向引爆的個別銀行倒閉的蝴蝶效應,不畏美國聯準會升息趨緩,央行這次維持過去一年一貫的升息動作,可謂藝高人膽大。

短期間與利率連動的房貸、土建融有隨指標利率浮動的壓力,房貸利率破2%、土建融破3%,顯示資金潮流出房市的趨勢不變,房市沒有利空出盡,也沒有準備築底反彈、建商鬆口氣的空間。

黃舒衛分析,從供給面來看,即便2月營造工程物價指數年增率回落到4.54%,為2011年以來新低,但疫情以來累積增幅達22%,工料雙漲的壓力未減。但另一方面,限期開工、土建融限貸及持續升息等資金緊縮措施也難走回頭路,對中小型建商都是越來越嚴峻的考驗。

從需求面來看,商用市場最大咖買方壽險業,現在獵樓的租金投報率地板價被拉到2.845%,短短一年抬升破三成,將再大量過濾掉可評估物件,讓投資縮手,如果再加上國際金融及國內經濟的諸多不確定性,今年應該會回到自用或市長期置產買方主導的市場,因此量能萎縮之下,很難期待價格再創新高。

住宅市場方面,因為平均地權條例子法即將上路,容或出現部分防錯殺條款,但已難挽回大局,資金回防到流動性大的金融市場,或低價、高投報的海外不動產市場的比例會持續擴大。

展望未來,黃舒衛認為,若期待央行鬆綁限貸措施,恐怕還須同時滿足房價走跌、建商出現倒閉潮、爆發全球系統性金融風險中的兩項,才有機會。另,329檔期在即,即便市場近期有看似跌無可跌的死貓跳現象,但僅止於觀望已久的自住剛需買盤。國內住宅市場在需求不振、新屋供給爆量的格局下,難逃量縮價修的調整。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛。圖/業者提供
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛。圖/業者提供

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