股災後房市怎麼走?一張表看股房連動密碼

房市示意圖。記者游智文/攝影
房市示意圖。記者游智文/攝影

今年各方利空消息衝擊台股,許多民眾認為將進一步影響房市,住商機構統計9次股災當年與其前後年房屋買賣移轉量,1995年中共試射飛彈、SARS、2008年金融海嘯、美中貿易戰及COVID-19這5次股災後一年的買賣移轉棟數增加,但其它4次股災後交易呈現減少,顯示股災與房市成交量並不一定正相關。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析,股災之後若搭配政策利多,帶動資金動能,如SARS及COVID-19發生後股市僅短期震盪,政府推動施策促進經濟,進而刺激房市交易升高,但若景氣低迷時期長,投資人信心不足,則隔年房市表現低落。

觀察9次股災中,過半數隔年房市交易量提高,且天災發生後不僅衝擊性小,反倒讓房市成交量攀高,如最近一次為2020年COVID-19衝擊市場,當年度全年買賣移轉棟數32.6萬棟,次年棟數增加至34.8萬棟,創下8年新高紀錄。

郎美囡分析,COVID-19襲台,央行立刻降息1碼,財務槓桿有操作空間,且美國持續量化寬鬆,市場熱錢豐沛,大量資金投入股市及房市,衝高股市、房市。

2003年SARS當時土增稅減半徵收刺激不動產交易,SARS次年買賣移轉棟數也高達41.8萬棟,可見政策及主要國家經濟策略影響至深,2018年美中貿易戰後讓台商及大量資金回流台灣,也帶動不動產市場的發展。

但1997年亞洲金融風暴與2000年網路泡沫,造成長時間的經濟傷害,股票市值大量蒸發,投資人受創慘烈,加上當時平均房貸利率超過6%,房市表現便難以期待。

至於2015年大陸股房股災隔年(2016)買賣移轉棟數僅24.5萬棟,創下歷史低點,則是因房地合一所得稅初上路,重挫房市信心,交易量急速緊縮,不過隔年因諸多區域房價盤整吸引買方回籠,當時並無打房新政,加上資金動能強勁,不動產市場立即谷底回升。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨認為,股災總是財富重分配的時機,有些民眾認為股市重挫可間接衝擊房市,期待搶進房市低點,不過房地產因為變現速度慢,流動性差,往往反應較慢,現階段市場上個別反應也比整體反應明顯,買房除了看大環境外,也要多注意個案環境與條件,才能在危機入市時買到真正具有優勢的好屋,當景氣循環後才能充分獲利。

資料來源/住商不動產
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