升息後座力漸強 專家:房市出現五衰現象

示意圖。記者游智文/攝影
示意圖。記者游智文/攝影

美聯準會(Fed)22日宣布連三度調高利率3碼,台灣中央銀行也宣布跟進半碼,已連三季升息。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,央行限縮資金行情,有後座力漸強的趨勢,已出現五衰現象。

首先從不動產貸款餘額變化來看,以土地為擔保品的土地融資餘額年增率,已經從去年第一季將近20%的年增率,降到今年7月的12.2%波段新低。

其次,建築融資從去年年中的17%降到今年7月的12.53%。

第三,比建物買賣移轉棟數更能反映及時市況的上半年房產銷售8774億、年增2.89%,對比去年同期還陷於三級警戒的房市還能有23.08%的年增率,完全不可同日而語。

第四,商用不動產前三季(統計至9/16)交易量993億元,年減18.7%。

第五,土地前三季(統計至9/16)交易量更為5年新低,年減40.9%,市場回歸理性。

黃舒衛表示,因應資金成本越來越高,投資人要求的收益率也相對升高,甚至超前部屬,以確保未來輪番升息之後,不致出現「負投報」的窘境,因此未來一季、半年將出現以下三大趨勢;

一、越買越「難」。投資硬指標---壽險業的金八條租金收益率限制,買樓的租金毛收益率門檻從2.47%調升到2.595%,短短半年從2.095漲至近2.6%,利息成本增加24%,遠高於一般調漲租金速度、幅度,因此可供選擇的物件變少、決策時間拉長、交易量再縮。

二、議價空間加大。租金上調面臨潛在供給量暴增、經濟放緩預期、租用需求轉向等壓力,恐怕壓縮買方溢價追價意願,進一步翻轉,拉大議價空間,市場將走向選股不選市的個案表現階段。

三、越買越「南」。雖然高總價的物件仍以台北市為主,第三季有精英電腦、國產實業大樓等物件成交,但桃園航空城產專區超過200億的土地標售才是市場焦點,所以資金隨產業、投資機會,南漂搶地、獵樓的趨勢會更明確。

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