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房價跌有難度 專家:今年房市多空三對三鬥牛 金牛略勝

2022-05-20 13:57:48經濟日報 記者朱曼寧/即時報導

疫情高峰,520房市榮景消退,今年房價會跌嗎?房市趨勢專家李同榮分析,今年房市走勢強弱取決於取決於市場三大不可抗拒金牛利因,以及三大來勢洶洶灰犀牛利空三對三鬥牛較勁的結果,他認為三大金牛將略勝一籌,房價只是漲幅降溫,仍會處於溫和上升軌道。

李同榮指出,三大不可抗逆金牛利因包括經濟強勁成長、通膨置產保值、技術循環主升段,而三大來勢洶洶灰犀牛利空包括進入升息循環、停滯性通膨壓力、疫情與打房加重。

李同榮說,三大利因有如勇往向前的金牛,締造市場不可抗逆的動能與榮景;而三大利空有如來勢洶洶的灰犀牛,帶來市場不可忽視的威脅與壓力。整個對峙態勢有如藍球場上三對三鬥牛模式,不但一對一牽制,同時也會相互交叉牽制與影響。

三大不可抗逆金牛利因方面,強勁的經濟成長基本面,是房價續漲不可逆的原動力。通膨保值置產心理強烈,則造成市場不可逆的搶購風潮,技術循環面處於強勢主升段上,主升段尚未結束,房價不容易因客觀因素而改變走勢,形成房市多頭中不可抗逆的仰攻現象。

三大灰犀牛利空方面,全球進入升息循環,初期不影響房市需求與走勢,但中期會影響經濟成長,長期就會影響房價表現,而通膨不斷加劇或是持續惡化,消費需求觀望或跟不上,就會造成停滯性通貨膨脹威脅。

近期疫情升溫,將影響上半年房市量能,若疫情持續到第三季,對今年交易量影響很大,加上打房力道加重,勢必影響下半年房市走勢。

李同榮認為,上述三大利因與利空,不但一對一捉對撕殺,而且也會交叉牽制,例如升息循環除了影響經濟面,也會降低通膨,也有可能扭轉技術循環反轉;而通膨加劇也會影響升息幅度加大,更會影響經濟發展;打房與疫情會影響主升段提早結束,但也可能破壞經濟與産業發展,更可能令消費觀望,產生停滯性通貨膨脹後果。

至於「三對三鬥牛」最後結局,三大金牛將略勝一籌,2022年房價漲幅雖會降溫,但仍然處於溫和上升的軌道上,主要有三大理由。

第一,六月利率升息半碼或一碼最有可能,全年合計升息不會超過三碼。在央行溫和升息政策下,最符合市場預期,對房市而言,房貸負擔仍然在可忍受範圍,只是心理層面會產生觀望氣氛,但因通膨關鍵因素未消,保值心理仍然大過觀望態度,房價續漲,但漲勢會收斂,交易量會稍受影響,房市仍然維持在多頭走勢上。

第二,通膨將因升息而緩和,有助延長多頭走勢,市場不會產生停滯性通貨膨脹,惟營建成本在缺工狀態下,縱使通貨不漲,成本也是居高不下,在主升段上,營建成本轉嫁仍然會持續,房價欲跌不易。

第三,預期疫情將紓緩,打房效率將遞減,第二季疫情達高峰,第三季疫情應會紓緩,交易量有機會反彈,季節性縮減不致影響全年交易量持穩的走勢,另,政府打房力道雖會加重,但因過於頻繁,效率將會遞減,不過炒作現象將隨房價漲幅縮小而逐漸收斂,對多頭市場較健康有利。

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影
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