政策連環計卻打不了房價？專家揭市場反轉關鍵時點

央行趕在房市928檔期之前，祭出第3波選擇性信用管制，但似乎無法拉住房市猶如脫韁野馬的發展；國內爛頭寸多，利率又下探歷史低點，專家直言，這波房價上漲之勢，恐怕要等資金環境轉為緊縮，才會休息。

9月23日，中央銀行考量疫情，取消理監事會後實體記者會，不過總裁楊金龍依舊西裝筆挺地在大會議室裡，向緊盯直播畫面的媒體說明理監事會重要決議；而楊金龍身後的投影片第一頁，斗大的字體便寫著「調整本行選擇性信用管制措施」。

央行第3波選擇性信用管制取消熱區自然人第2戶寬限期，並調降購地貸款成數；時隔1個禮拜，央行又召集36家銀行和信合社「喝咖啡」，會中明示銀行應「差別訂價」；在這之後，公股帶頭響應、民營銀行也陸續跟進，普遍將熱區第2戶房貸利率拉高至1.6%以上。

政府這串打房連環計，是否真能如廣大無殼蝸牛所期待，將房價壓至買得起的價位？戴德梁行董事總經理顏炳立直言，資金、利率、供給與需求為房價4大支柱，加上水泥、鋼筋、工資等成本全面上揚，給了建商漲價理由，房價不可能低價售出，若剛性買盤想要等到房價下跌，恐怕會「等到花兒都謝了」。

房地合一再進化 壓不下火熱市況

時間倒回10年前，房市同樣處在大多頭階段，台北市房價驚驚漲，精華地段豪宅更屢次挑戰單坪新台幣300萬元的「彭淮南防線」，引發社會譁然。

當時政府並未坐視不理，中央銀行陸續祭出4波選擇性信用管制，讓房市降溫；財政部則是拋出奢侈稅，而後更祭出房地合一稅，經過重重關卡，終在2015年三讀通過，2016年正式上路。

自此，房市交易量急凍，房價也緩步向下修正，進入盤整期。

回到現在，儘管去年底至今，各部會攜手端出健全房地產方案，央行推出3波選擇性信用管制，房地合一2.0、實價登錄2.0新制也在今年7月上路，政策工具盡出，房價上漲之勢仍未見停歇，不免讓人疑惑，難道房價真的打不下來了嗎？

台經院研究員劉佩真分析這波房價上漲的特點，她指出，疫情過後，全球處在資金極度寬鬆的環境，國內房貸利率也來到歷史新低水準，資金多、利率低是最根本因素；不光是台灣，歐美、中國、韓國同樣面臨疫情過後，房價顯著上漲的課題。

於此同時，太過寬鬆的貨幣政策引發通膨疑慮，而房地產具有保值題材，更成為投資人的上上之選。

劉佩真接著指出，國際原物料上漲，也讓營建成本增加，而疫情導致邊境管制、外籍勞工沒法進入台灣，加劇營建業缺工的情況。

諸多結構性因素交雜，劉佩真坦言，房價上漲有很多因素，不容易因為政策就讓房價下跌。

住商不動產企研室經理徐佳馨則說，上一波房價上漲能夠成功以政策抑制，關鍵在於房價漲到高點，市場對於後續發展開始抱有疑慮，政府又祭出前所未見的房地合一稅，對市場衝擊更大，甚至出現建商帶頭降價的罕見情景。

劉佩真補充，當時房地合一稅是稅制上的重大變革，現在只是加強版，補足先前沒改良到的部分，需要中長期慢慢發酵，導致成效和1.0相比沒有這麼顯著，「大家還沉浸於資金行情，以及利率上繼續享受低檔的氛圍」。

徐佳馨進一步指出，美中貿易戰之後，部分海外資金回流台灣，疫情又讓環境更為寬鬆、利率下探谷底，這波資金在股市賺到錢後，還是得繼續尋找投資標的，自然流向不動產。

觀察內政部住宅價格指數，上一波房市多頭由北部領漲，台北市住宅價格指數將全國平均水準狠甩後頭，不過這一波房價上漲，中南部明顯勢頭更勝。

「高價區套（利）不出來，就到低價區套」，徐佳馨直言，中南部低價區話題多，如台積電設廠等，使得資金大舉南下，且產生外溢效果，台中外溢到彰化、台南外溢到嘉義，高雄則外溢到屏東。

樂屋網調查也發現，9月預約看屋數較去年同期大增逾6成，探究背後原因，高雄市楠梓區、橋頭區是大熱區，尤以屋齡5年內的新屋較夯，評估是台積電進駐高雄市話題，帶動買方湧入，加上預售屋房價偏高，部分買方外溢到二手市場，使得當地新屋成新寵兒。

房價上漲何時到盡頭？資金緊縮是關鍵

「打房沒有特效藥」，徐佳馨直言，打房有3個核心，資訊透明、緊縮銀根、增加持有或移轉成本，這三者其實政府都有在做，緊縮銀根如央行選擇性信用管制、取消熱區自然人第2戶寬限期，資訊透明則有實價登錄，房地合一稅也可增加移轉成本。

既有政策持續推動，徐佳馨直言，想要再有顯著加乘效果比較難，只能個別做調整，而且房市政策影響太大，得先講求不傷身體、再講效果，後續或許會朝財政部個別查稅、銀行個別限縮貸款的方向前進。

「這波（房價上漲）後續就看利率，跟資金什麼時候緊縮」，劉佩真分析，美國預計年底開始縮減購債規模，明年量化寬鬆（QE）可望退場，聯準會有機會升息，台灣央行腳步通常會往後一些，因此後年是比較重要的觀察點。

在這之前，劉佩真認為，房市價量仍會維持小幅上漲的格局，政府政策則採滾動式調整，好比疊積木，當積木疊得太快、方向偏移，政府會出手扶正，又或是品質不佳的積木太多、投機比例升高，會把這些積木抽掉，讓市場回復到比較正常的交易結構。

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