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政策連環計卻打不了房價?專家揭市場反轉關鍵時點

2021-10-09 11:21:12中央社 台北9日電

圖為房市示意圖。記者游智文攝影/報系資料照
圖為房市示意圖。記者游智文攝影/報系資料照

央行趕在房市928檔期之前,祭出第3波選擇性信用管制,但似乎無法拉住房市猶如脫韁野馬的發展;國內爛頭寸多,利率又下探歷史低點,專家直言,這波房價上漲之勢,恐怕要等資金環境轉為緊縮,才會休息。

9月23日,中央銀行考量疫情,取消理監事會後實體記者會,不過總裁楊金龍依舊西裝筆挺地在大會議室裡,向緊盯直播畫面的媒體說明理監事會重要決議;而楊金龍身後的投影片第一頁,斗大的字體便寫著「調整本行選擇性信用管制措施」。

央行第3波選擇性信用管制取消熱區自然人第2戶寬限期,並調降購地貸款成數;時隔1個禮拜,央行又召集36家銀行和信合社「喝咖啡」,會中明示銀行應「差別訂價」;在這之後,公股帶頭響應、民營銀行也陸續跟進,普遍將熱區第2戶房貸利率拉高至1.6%以上。

政府這串打房連環計,是否真能如廣大無殼蝸牛所期待,將房價壓至買得起的價位?戴德梁行董事總經理顏炳立直言,資金、利率、供給與需求為房價4大支柱,加上水泥、鋼筋、工資等成本全面上揚,給了建商漲價理由,房價不可能低價售出,若剛性買盤想要等到房價下跌,恐怕會「等到花兒都謝了」。

房地合一再進化 壓不下火熱市況

時間倒回10年前,房市同樣處在大多頭階段,台北市房價驚驚漲,精華地段豪宅更屢次挑戰單坪新台幣300萬元的「彭淮南防線」,引發社會譁然。

當時政府並未坐視不理,中央銀行陸續祭出4波選擇性信用管制,讓房市降溫;財政部則是拋出奢侈稅,而後更祭出房地合一稅,經過重重關卡,終在2015年三讀通過,2016年正式上路。

自此,房市交易量急凍,房價也緩步向下修正,進入盤整期。

回到現在,儘管去年底至今,各部會攜手端出健全房地產方案,央行推出3波選擇性信用管制,房地合一2.0、實價登錄2.0新制也在今年7月上路,政策工具盡出,房價上漲之勢仍未見停歇,不免讓人疑惑,難道房價真的打不下來了嗎?

台經院研究員劉佩真分析這波房價上漲的特點,她指出,疫情過後,全球處在資金極度寬鬆的環境,國內房貸利率也來到歷史新低水準,資金多、利率低是最根本因素;不光是台灣,歐美、中國、韓國同樣面臨疫情過後,房價顯著上漲的課題。

於此同時,太過寬鬆的貨幣政策引發通膨疑慮,而房地產具有保值題材,更成為投資人的上上之選。

劉佩真接著指出,國際原物料上漲,也讓營建成本增加,而疫情導致邊境管制、外籍勞工沒法進入台灣,加劇營建業缺工的情況。

諸多結構性因素交雜,劉佩真坦言,房價上漲有很多因素,不容易因為政策就讓房價下跌。

住商不動產企研室經理徐佳馨則說,上一波房價上漲能夠成功以政策抑制,關鍵在於房價漲到高點,市場對於後續發展開始抱有疑慮,政府又祭出前所未見的房地合一稅,對市場衝擊更大,甚至出現建商帶頭降價的罕見情景。

劉佩真補充,當時房地合一稅是稅制上的重大變革,現在只是加強版,補足先前沒改良到的部分,需要中長期慢慢發酵,導致成效和1.0相比沒有這麼顯著,「大家還沉浸於資金行情,以及利率上繼續享受低檔的氛圍」。

徐佳馨進一步指出,美中貿易戰之後,部分海外資金回流台灣,疫情又讓環境更為寬鬆、利率下探谷底,這波資金在股市賺到錢後,還是得繼續尋找投資標的,自然流向不動產。

觀察內政部住宅價格指數,上一波房市多頭由北部領漲,台北市住宅價格指數將全國平均水準狠甩後頭,不過這一波房價上漲,中南部明顯勢頭更勝。

「高價區套(利)不出來,就到低價區套」,徐佳馨直言,中南部低價區話題多,如台積電設廠等,使得資金大舉南下,且產生外溢效果,台中外溢到彰化、台南外溢到嘉義,高雄則外溢到屏東。

樂屋網調查也發現,9月預約看屋數較去年同期大增逾6成,探究背後原因,高雄市楠梓區、橋頭區是大熱區,尤以屋齡5年內的新屋較夯,評估是台積電進駐高雄市話題,帶動買方湧入,加上預售屋房價偏高,部分買方外溢到二手市場,使得當地新屋成新寵兒。

房價上漲何時到盡頭?資金緊縮是關鍵

「打房沒有特效藥」,徐佳馨直言,打房有3個核心,資訊透明、緊縮銀根、增加持有或移轉成本,這三者其實政府都有在做,緊縮銀根如央行選擇性信用管制、取消熱區自然人第2戶寬限期,資訊透明則有實價登錄,房地合一稅也可增加移轉成本。

既有政策持續推動,徐佳馨直言,想要再有顯著加乘效果比較難,只能個別做調整,而且房市政策影響太大,得先講求不傷身體、再講效果,後續或許會朝財政部個別查稅、銀行個別限縮貸款的方向前進。

「這波(房價上漲)後續就看利率,跟資金什麼時候緊縮」,劉佩真分析,美國預計年底開始縮減購債規模,明年量化寬鬆(QE)可望退場,聯準會有機會升息,台灣央行腳步通常會往後一些,因此後年是比較重要的觀察點。

在這之前,劉佩真認為,房市價量仍會維持小幅上漲的格局,政府政策則採滾動式調整,好比疊積木,當積木疊得太快、方向偏移,政府會出手扶正,又或是品質不佳的積木太多、投機比例升高,會把這些積木抽掉,讓市場回復到比較正常的交易結構。

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