買賣流程霧煞煞 專家提醒「這步驟」很重要

網友於討論區發問房屋買賣流程，是房子先過戶給買方後，買方才自行貸款付款給賣方嗎？留言者回應眾說紛紜，正確與否皆有人表達。信義房屋小檜溪重劃店主任林逸柔表示，正確的房屋買賣流程在房子過戶完成後，一直到交屋時款項才會正式交給賣方，但因為物件價金高，買賣過程建議加入「履約保證」服務由第三方託管，避免造成財產損失。多數民眾沒有相關經驗，若流程不熟悉建議尋求可提供一條龍服務把關的直營房仲業者協助，保障自身權益。

買賣房是許多民眾一生一次的大事，能有多次經驗、熟悉流程的並不多見。信義房屋小檜溪重劃店主任林逸柔表示，買房流程從看房開始，找尋到喜歡的物件後可透過下斡旋金向屋主表達有購買意願，方可進入議價程序，價格談妥後買賣方便正式簽約，象徵此房產將正式移轉至新屋主手中。

而網友詢問的，也是最讓人擔心的付款環節，林逸柔以信義房屋標準作業流程說明，在買賣合約簽訂後3天內，需要補齊一成款項；在簽約之後買方就需要在1至1.5個月內需要補齊接下來的完稅款，因此通常簽約後買方便須找尋銀行辦理貸款、確認核撥以支付賣方剩餘價金。在過戶後，進行驗屋、撥款，賣方塗銷物件原有貸款餘額，才會正式交屋。

林逸柔表示，流程看似簡單，但實則暗藏玄機。由於房產價值高，坊間出現不少不動產詐騙案力，利用民眾信任在買賣交易過程中鑽漏洞，包括假買家、假代書，以一屋多賣或是買方辦理高額貸款後捲款潛逃等等…。要如何確保交易過程安全？林逸柔建議，在買賣過程可透過「履約保證」為自己多一份保障。

履約保證進行方式，是交易過程中買方所支付的款項皆會先入履保帳戶，正式交屋前，都由第三方協助託管，為買賣雙方把關。以信義房屋提供的「履約保證」服務為例，對賣方而言，信義代書會確認買方申貸銀行已核准房貸，並且額度足夠支付尾款、撥款程序無異狀，才會開始辦理產權過戶，杜絕假買方取得房產後惡意貸款潛逃；對買方而言，在確認交屋後賣方才會取得完整款項，期間已支付的款項皆由銀行保護，避免賣方先一步收取款項後捲款消失。

林逸柔提醒，在採行履約保證時也須再次確認，買方貸款核撥後款項是直接進入履保帳戶或是買方個人帳戶？在一線也曾碰過客戶提到，過去曾有一次買房時，在房屋已過戶到名下後，自有帳戶一次性匯入上千萬現金，收到匯款通知時還以為帳戶遭盜用，詢問銀行才知道該筆金額是房貸，原來當時的履保方式並非是撥款直接入履保帳戶，而是先進買方帳戶再由履保帳戶回扣，但中間的時間差可能讓有心人士在取得房產後再趁機領走大筆款項，造成賣方損失，為買賣交易增添風險。

因此林逸柔建議，若對於流程不熟悉的民眾有買賣需求，建議洽詢提供一條龍服務的直營體系房仲，如信義房屋，不僅能有仲介到代書協助層層把關，省去四處奔波諮詢之苦，更有業界唯一由銀行擔保的「履約保證」服務，全方位守護買賣方的不動產交易安全；此外近期政府大力宣導的「地籍異動即時通」，申請後名下房產進行過戶時，地政機關即會發布通知予持有人，也是杜絕詐騙的重要步驟。

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