繼承房產還是現金更節稅？　信義代書：視土增稅判斷

隨著人口老化，房產繼承問題日益增多，究竟是該生前賣房留下現金給子女，還是直接繼承房產比較划算？信義代書林祐民表示，可視土地增值稅高低來評估。若增值稅金額不多，建議可賣掉留現金；若增值稅較高，則建議採用繼承方式較為節稅。

林祐民指出，房屋透過繼承取得的最大優點是可免繳土地增值稅。繼承時的房屋價值是以公告現值計算，通常會低於市價。以一般家庭來說，遺產稅免稅額1333萬元，加上配偶、子女扣除額及喪葬費用，約可扣除2000萬元左右。

值得注意的是，即使遺產價值在免稅額範圍內，繼承人仍須在被繼承人死亡後6個月內向國稅局申報遺產稅。林祐民提醒，若未在6個月內完成繼承登記將有相關罰鍰。最常見的是繼承人對遺產分配無共識，這時建議可先由一位繼承人辦理公同共有登記，避免受罰。

針對繼承後轉售的稅負規劃，林祐民說明，繼承房屋的持有期間是從被繼承人取得房屋時間起算。舉例來說，若繼承半年的房屋，但父親已持有十年，則持有期間可合併計算為十年半。若是連續繼承的情況，甚至可追溯至祖父的取得時間。雖然繼承房產未來出售時可能面臨較高所得稅，但只要設籍自住，且在售屋後兩年內重新購屋自住，仍可申請退稅，有效降低稅負支出。

若被繼承人房屋取得時間在105年1月前，那麼繼承人繼承後在出售時可適用舊制課稅。倘若被繼承人房屋取得時間在105年1月後，那麼繼承人繼承後在出售時須按新制課稅。林祐民建議，如果按照新制繳納的所得稅較高，不妨將房屋持有時間拉長至五年以上，房地合一稅率可降至20%。若能設立戶籍維持六年以上並有自住事實且未出租營業使用，還可享有400萬元免稅優惠。

至於重購退稅方面，林祐民強調，繼承房屋若為自用住宅且有設立戶籍，售屋後兩年內購入新屋，無論是適用新制或舊制都可申請重購退稅。但提醒民眾，自住事實與戶籍設立不能中斷，建議及早規劃以免影響相關權益。

若想了解更多內容，林祐民代書在信義房屋自製PODCAST「房屋聽信義」中，分享許多房屋繼承相關案例。「房屋聽信義」結合40年豐富房地產交易經驗，提供好聽、好懂的房地產交易知識與故事、真實案例分享，提供新手買家賣家超專業的剖析。

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