壽險、建商商用交易量縮 大型買方重塑布局策略

壽險業、建商為兩大商用不動產大型買方,在今年投資動能卻雙雙熄火。 圖/信義全球資...
壽險業、建商為兩大商用不動產大型買方,在今年投資動能卻雙雙熄火。 圖/信義全球資產公司提供

壽險業、建設公司為兩大商用不動產大型買方,在今年投資動能卻雙雙熄火,壽險業交易金額不足百億元,建設公司也止於500億元交易水準。信義全球資產公司分析,受經濟、政策等因素影響,壽險業、建商在今年投資多持觀望態度,但這類買方資金充裕,不會停止在商用市場布局,反而會著手擬定新的投資策略,明年交易動能是否回升,端看經濟環境是否降息、央行信用管制是否鬆綁等。

信義全球資產公司統計,壽險公司今年前11月購買商用不動產及土地交易量僅64億元,較去年同期銳減86%。其中投資土地交易量為53億元,為國泰人壽購入桃園中壢區普忠段、台中烏日區新站南段土地貢獻;在商用不動產投資量縮幅度最明顯,今年僅有11億元,較去年同期縮減幅度達97%,顯示壽險業在雙北地區已難尋覓合適投資標的,呈滿手現金卻無處下手。

另一個商用不動產大咖買方建設公司,在打炒房政策及選擇性信用管制政策影響下,購地動能減弱,相比自2019年起連三年建商獵地規模都突破千億元水準,今年前11月建商在商用及土地市場投資規模減退至540億元,購置區域集中在台北、台中兩地,顯示建商購地評估更為保守,但可觀察到建商逐步加大比重購置商用不動產,今年就砸下140億元購置工業地產等商用產品。

信義全球資產公司總經理林三智分析,壽險業有大筆資金需要穩健的停泊點,商用不動產自然成為最好的去處,但在連續升息拉高壽險業投資不動產最低投報率門檻,導致雙北市已難找到可投資標的,觀察壽險業不會停止購置商用不動產,但會調整布局策略,其一,看好產業需求,鎖定工業廠辦、倉儲用地等工業地產;其二,因應內需市場回溫,民間消費動能強勁,著手布局商場、旅館等收益型產品。

因應市場變化,建商投資商用不動產也有調整,林三智進一步說明,信用管制政策緊縮土建融,削弱建商交易動能,明年建商布局將朝向兩個方向,其一,建商獵地眼光從素地轉向具有土地開發價值的不動產,例如精華地段透天店面、屋齡老舊商業大樓,或是有工業立體化開發潛力的廠房,此類產品現況可收租、未來可開發改建增值,進可攻、退可守更為彈性;其二,除住宅產品外,較有實力的大型建商會更加積極購入可開發商辦、廠辦的商用土地。

觀察今年商用不動產買方結構,雖然少了壽險業者、建設公司大手筆獵地掃樓,但自用型買方嶄露頭角,展現強勁的交易動能,在今年已投下近7百億元購入土地及商用不動產,又以辦公、廠辦類產品交易最為旺盛;此外,投資置產型買方也挹注了超過150億元的交易量,顯見商用不動產抗通膨的特性,因此備受高資產族群青睞。

信義全球資產公司提醒,雖然全球經濟已逐步從疫情中復甦,但在戰爭等地緣政治風險下,明年經濟展望仍存有隱憂,因此靈活的投資策略,將資產依據區域優勢及產品特性,彈性多元布局、調節資產結構,在變動的金融市場中顯得更為重要。信義全球資產公司為信義房屋(9940)之全資子公司,近期已協助多組客戶將資產成交變現,公司於台北、桃園、台中設有直營分店,可一條龍協助投資人進行跨區域資產布局,不動產經紀人員具備優質專業素養及成交實戰經驗,確保交易流程安全,協助將資產價值發揮至最大化。

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