賣厝阿明／鑑價怎麼估？ 銀行鑑價方式懶人包報你知
隱藏在房貸申請流程中的其中一項「鑑價」，代表銀行要估算你的房子究竟價值多少錢，再決定要給多少的貸款成數。
到底什麼是房屋鑑價？跑一趟鑑價流程要花多久時間？又有哪些條件會影響鑑價的高低？
住商不動產亞洲新灣區加盟店江炳賞店長，特別分成三大部分，超大一包「銀行鑑價懶人包」讓各位秒懂鑑價到底怎麼估！
1.什麼是房屋鑑價？
2.銀行鑑價流程有哪些？需要多久？
3.四大條件影響鑑價高低
▌什麼是房屋鑑價？
江炳賞店長表示房屋鑑價其實就是把你的房子給銀行估算價值多少錢，無論是要買賣、被查封、要拍賣、房屋有強制執行，都會需要鑑價，但比較常見的是在買賣過程中請銀行來評估，才可以知道最多可以貸款多少錢。基本上每間銀行都會綜合考量屋齡、屋況、地段行情再加上評估房貸申請人的財力狀況。
▌銀行鑑價流程有哪些？要多久？
普遍銀行鑑價流程會有「六大環節」，分別是：
Ａ‧確定鑑價標的物：申請人需要提供銀行、申請房貸的房屋地址（確認位置）。
Ｂ‧擬定鑑價計劃：銀行內部會開始建立標的物的檔案，並且制定鑑價相關計畫。
Ｃ‧蒐集物件相關資料：會根據提供的房屋地址，向政府單位申請建物登記謄本。
Ｄ‧現場評估、實地勘查：銀行會實地走訪標的物位置，觀察建物的狀態、周邊市場環境、區域位置狀態及生活機能等。
Ｅ‧整理分析資料：上述四項屬於鑑價的前置作業，當鑑價所需的資料都蒐集完畢，銀行會分析內容，來評估房屋的價值。
Ｆ‧房屋鑑價報告書：最後，銀行根據整理分析的經濟數據與房屋條件，提供一份房屋估價結果（報告書）。
江炳賞店長補充，由於各家銀行的鑑價時間不同，所以沒有固定的標準作業時間，時間通常取決於當月份的申請案件數量及鑑價人員的業務量。
基本上整個房屋鑑價報告書所需的時間不會超過10天，依照各銀行實際情況為主。
▌四大條件影響鑑價高低
1.房屋屋況
根據你的房屋樓層、屋齡、坪數大小、是透天大樓還是公寓？有無裝潢？以及所在地段是位於蛋黃/蛋殼/蛋白區、生活機能及便利性（附近有無大眾運輸）、建造方式是哪種等因素來評估。
2.土地持份
除了上述提到的地段很重要之外，如果是結合式住宅，房屋的土地持有面積對於鑑價的結果影響也很大，原因在於房屋會隨著時間逐年老舊，但是土地隨著都市發展是越來越少，也就是土地會不斷增值。
3.嫌惡設施
關於嫌惡設施部分阿明之前有透過文章特別整理過，基本上附近有嫌惡設施的房屋9成以上會減少房屋價值。例如：加油站、焚化爐、垃圾掩埋場、化學工廠等。
4.實價登錄
鑑價人員也會參考內政部的實價登錄作為衡量市場行情的條件之一，另外像物件是自住或是投資型物件也都會當作評估條件。
雖然說鑑價主要是在評估房屋本身，但是物件周邊的資源機能、未來成長潛力跟市場趨勢都會是參考的依據。
最後，阿明提醒大家！房屋鑑價跟實價登錄的價錢不一定會相同，如果是要申請貸款的朋友，假設銀行鑑比成交價格低，建議可以準備足夠的財力證明，向銀行爭取較高的貸款成數，減少自備款的壓力。
住商不動產亞洲新灣區加盟店江炳賞店長 知識分享
