名人找個家／賴明毅 海外投資達人

聚隆纖維副總、同時也是聚康生活董事長賴明毅有豐富的買房經驗，他以「國內自住、海外投資」的模式理財，即在台購屋以自住為主，雖然房產在漲升的過程中增值卻不打算出脫，而他早在20年前就開始留意海外不動產的多元投資機會，經過實際操作後累積不少珍貴的經驗及心得。

SARS那一年，兩岸房產同步受衝擊，賴明毅透過與家人集資，開始到中國大陸買房，後續又轉進東南亞、日本、德國等地購入不動產，近20年下來，海外房產不僅租金報酬率有3%至4%的水準，房價也具上漲空間。

賴明毅表示，台灣房地產的租金投報率較低，因此國內買房考量的重點是適合家庭的需求，海外買房則以投資的角度進行，租金收益也列入考量。2000年初房價還很便宜，上海當時1,000萬總價的房子，一年收租可以達上百萬，主要是房價上漲飛快，租金跟著水漲船高。過了幾年，他與家人又選擇投資廣州一帶的房子，雖然當時房價已不便宜，但投資後又搭上一波漲幅。

2008年發生金融海嘯，賴明毅與家人開始往中國大陸以外的海外市場選擇標的，主要藉由國內房仲提供的資訊，以及海外的好友人脈，尋找合適物件，包括在越南、日本、德國等國家皆有投資經驗，但他也說，要留意物件還是會有租不出去的風險。

他舉例，泰國房地產的周轉率就沒有想像中高，加上泰國貧富差距大，年輕人不可能租或是買太好的房子。所以購置海外不動產除了挑選標的，也要了解當地的薪資水平及外商進駐的多寡，有沒有辦法支撐高租金報酬。

相較之下，他認為越南房市近年在東南亞國家中表現最佳，不但房租漲、房價也漲，主要就是因為這幾年外資投入越南很多，外商進駐帶動外派人員大量的租屋需求。

至於購置海外不動產的風險，賴明毅提醒，每個國家貸款成數和利率水準不同，像泰國一般貸款只能到五成，房貸基礎利率可能快10%，其次，每個國家的稅率風險也需考慮進去，像大陸常常改變政策，外地人、本地人規定不同，持有多久的規定也隨時都在改。匯率風險也要留意，有時匯率波動起來，租金報酬率也會受到影響。

賴明毅建議，有興趣購置海外不動產的投資人，一定要找好的物業管理公司，標的選擇方面，建議找離地鐵近的，及鄰近商業中心的物件。此外，物件的生活機能要好，鄰近學校、醫院都是加分。

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