賣厝阿明/租屋定型化契約規範重點 2022年修正

圖/賣厝阿明提供
圖/賣厝阿明提供

在晉升到有殼一族前,大家勢必都會經歷租屋這個環節。租屋跟買房一樣會有很多細節需要注意到。今天讓阿明來帶大家瞧瞧,政府在2020年改版新的租屋契約,加上後續申請租屋補助增加的新規範,到底房客可不可以入戶籍?申請租屋補助需不需要房東同意?想要提前解約要幾天前告知才合法?一起來一探究竟!

▌押金額度

房東向房客收的擔保金(押金),最高不得超過2個月租金,且在租約期滿扣除剩餘水電費或其他費用後,將押金返還給房客。

▌水電費負擔方式

分租套房最常遇見就是水電費的分擔糾紛,而新版的租屋定型化契約有載明,租賃期間水、電費的單價不可以臨時調整,並且在電費計費上都不能超過台電規定的「夏月」及「非夏月」計價上限。

▌修繕責任

屋內設備損壞的責任歸屬,一直都是房東房客頭很痛的一點。而在租屋定型化契約中也有提到,如果屬於非人為損壞,如:排水管路異狀、電氣設備故障等,房客有告知的義務,而依民法房東有維修的責任。但有些屬於消耗品的修繕,如:燈泡不亮、馬桶經使用不通等,房東是可以在合約備註修繕費用由房客負擔的喔!

簽約時也要請房東或包租業者,提供有修繕必要時之聯絡方式。

▌入戶籍及申請補助

在2020年新上路的租賃定型化契約,有特別防範禁止房東利用契約條款,與房客約定不得申報租賃費用支出、房客不得遷入戶籍等內容。而申請租屋補助方面,也有特別提到,房客申請補貼是不需要經過房東同意,只要是有符合資格就可以申請。

依戶籍法規定,房客可檢具身分證、遷出地戶口名簿及居住證明文件,例如未經公證的租賃契約,直接向遷入地戶政事務所申請遷入登記。

▌提前終止租約之違約金

無論是房東或是房客,如果有要提前終止租約,違約金最高賠償金額是不可以超過1個月租金。如果合約有另外約定可以提前終止,則不在此範圍內。

▌房客得提前終止租約之情形

通常房客提前解約都會需要支付一個月的租金作為違約金,但如果有以下6種的情況,一樣是提前30天告知房東要解約,而房東不得要求任何賠償:

①屋內有必要性物品損壞,經房客定期催告需維修,房東卻遲遲未修繕

②房屋因天災地變而損壞不能住,如:地震、颱風、土石流等

③租賃住宅有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵。也就是有發現房子是輻射屋、海砂屋或是結構有問題等,假如情況屬於緊急者則不一定要在一個月前通知。

④承租人因疾病、意外產生有長期療養之需要,需要出示6個月以上的診斷證明。

⑤房東一屋二租,導致承租人不能為約定之居住使用

⑥租客死亡,而他的繼承人可以主張終止租約

新的房屋租賃定型化契約範本有提前終止租約的選項、應提前通知期間,違約時最高賠償金不得超過1個月租金。

▌房東得提前終止租約之情形

如果有發生下列情況,房東是可以在規定時間內向房客提出終止租約的要求:

A‧提前3個月前通知

①出租人為重新建築而必要收回以及依其他法律規定得提前終止租賃契約

B‧提前1個月前通知

①房客遲繳2個月租金或其他費用,經房東催告仍拒絕繳款

②房客未經房東書面同意,將租賃住宅擅自轉租於他人

③房客毀損租賃住宅或附屬設備,不修繕也不賠償

④房客將房屋做違法使用Ex.放置危害公共安全的物品

⑤房客在不顧房東反對或不知情的狀況下,擅自拿走租屋處的物品

假如說有上述狀況發生,即便合約已經變成不定期租約,出租人還是可以提前終止租賃契約。

▌點交手續

確認「 #屋內設備的數量以及是否正常可以使用」,有瑕疵或損壞部分可拍照留存,避免後續退房有賠償的問題發生。另外點交當下,如果發現沒辦法使用的設備要向房東問清楚是否會協助修繕。

▌遺留物處理

房客退房後留下的物品如果經過房東數次提醒,仍不取回時,房東是可以視為廢棄物清除,且衍生清潔費用由房客端負擔。在簽約時也要注意到房東是否有說明 #遺留物處理的辦法。建議大家還是在退房將 #屋內恢復原狀還給房東,才是好租客的表現喔!

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賣厝阿明小檔案: 創作團隊:賣厝阿明知識+ 執行長:李國興 著作:《一圖秒懂1+2》、《房事Q&A》、《台灣厝買賣文化寶典》、《房事辭典》、《風水世家》 臉書粉專:「賣厝阿明」 臉書社團:「買房知識家」 官方網站:賣厝阿明

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