房東擅闖房間提醒「太亂」 她換門鎖後引爆怒更遭提告這2項

婷婷大學畢業，北上來到天龍國求職，並在市區承租小套房居住，但入住後沒多久，婷婷就發覺房東太太經常擅自進入房屋，甚至提醒婷婷房間太亂要整理，讓婷婷深感不安。

於是，婷婷決定自行請鎖匠更換門鎖，豈料房東太太發覺後很生氣，覺得原本門鎖被破壞，讓她無法自由進出房屋，一狀告上法庭，控告婷婷毀損及妨害自由。

但說真的，這就究竟誰說了算？

另外，房東太太如果覺得婷婷實在太難搞，有時還會拖欠租金，所以選擇以斷水斷電方式來逼迫婷婷補繳租金，是否可行？

再者由於雙方關係已趨惡化，都想單方終止租約，卻又不想被認定是違法終止租約，法律上究竟有何辦法可讓房東或房客合法終止租約？

基本上，房屋出租後，房東就是將房屋完整的使用權利交由房客來使用，因此，房客承租後就是享有完整的房屋使用及居住的權利，這個房屋也就成為房客住居權保護的範圍。

因此，房東若沒有正當事由（例如有可能有發生火災或其他緊急事由），在並未得到房客同意之下，是不能擅自開門進入屋內查看，否則就可能涉犯《刑法》第306條規範的非法侵入住居罪。

»房東擅入租屋，恐違法？

續接上述案例，房東太太未經過婷婷同意，私自開門進入屋內，已然涉犯《刑法》無故侵入住居罪，婷婷可在知悉後6個月內，向檢警單位提出告訴。

換言之，房東擅自進入婷婷房間屋內，會構成《刑法》無故侵入住居罪。此外，婷婷更換自己房間門鎖，則不會構成強制或妨害自由罪。

因為房客承租房屋後，是取得房屋「完整」的居住及使用權利，而房客要如何維護其居住的安全，本來就屬於其房屋使用權之衍生權利，因此，婷婷基於自身安全考量，可以自行將門所更換，並不需要得到屋主同意。

何況房客承租房屋後，這就屬於房客專有居住空間，房東本就無權擅自進入，因此，房東太太也不能因此主張自己人身自由受到妨礙，此部分並不會構成妨害自由罪。

但若房屋有分公共進出大門及個人進出房門，因為公共大門仍是要供包含屋主及其他住戶進出使用，此部分並非承租人單獨專用，房客便不能擅自更換公共大門門鎖，否則仍可能被告妨害自由罪，這部分要特別注意。

但若婷婷更換門鎖，原本的鎖頭及鑰匙，要如何處理？

房客為了保障安全，避免前任房客留有鑰匙，或是房東亂入家中，本來就可能會選擇換鎖，只要雙方簽約時沒有特別簽訂「不得換鎖」的規定，房客是可以換鎖的，而房東也沒有權利拒絕房客換鎖。

依據《民法》421條規定，房東與房客簽訂租賃契約，就代表房東將房子的「使用用益權」完全交予房客，除非租約另有約定，否則房東即沒有權利擅自進入屋內，更換門鎖也是房客權益。

但建議房東與房客還是可以事先溝通，更換之門鎖讓房客保存，待日後退租，因房客通常還是會有恢復租屋處原狀的責任，若發生房東要求喚回舊鎖頭，房客方還可以換回來，以免爭議。

»就算不付租金，房東也不能隨意斷水斷電？

依照《刑法》第304條第1項強制罪規定，「以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處3年以下有期徒刑、拘役或300元以下罰金。」過往曾經發生許多租約糾紛，包括租約到期或未付租金遭房東終止租約，但房客不願意搬離，房東就以斷水斷電方式，迫使房客就範搬遷。

結果，房客反而提出強制罪刑事告訴，而部分案例中，房東也確實遭到檢方以強制罪起訴。

也就是說，婷婷遲付租金2個月，房東解約後斷水斷電，可能構成強制罪。

雖然之後法院審理時，有部分見解認為，斷水斷電並非強暴脅迫，所以並不能構成強制罪，但畢竟法律見解還是涉及個別案件情形，以及法官認事用法的職權決定，為了避免自身受到刑事追訴判刑風險，還是不建議使用斷水斷電來作為逼迫房客搬遷的手段。

（本文出自《投資有辦法，不動產交易救安心》作者：周念暉)

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