她買台北郊區30年華廈牆壁有泥塊剝落 一查不得了…「海砂屋+凶宅」

海砂屋示意圖/聯合報系資料照片
海砂屋示意圖/聯合報系資料照片

新屋市場炒作火熱,讓希望晉身有殼一族的季子望而興嘆,但即便失望,她還是找到了一些價格合理的標的物。於是,透過上網搜尋,她找到了一個在台北郊區的30年華廈大樓,房屋雖然較舊,但起碼以區域價格來說尚算合理。

在與屋主商議幾次後,季子決定簽約買下,但豈知購買後沒多久,她就發現牆壁有時會有泥塊剝落的情形,上網搜尋相關資訊後才知道,這個社區竟然可能是一棟海砂屋,未來甚至有可能會出現結構安全的問題……。

另外,社區甚至有發生住戶自殺的情形,可能也是凶宅,季子深覺自己被騙得,甚至感覺當時或許買貴了,所以想向賣方以「海砂屋」及「凶宅」求償,但季子的請求是有道理的嗎?而其可以求償的範圍,又是甚麼?

»凶宅VS.海砂屋的定義

不動產交易市場中,針對買賣標的物有瑕疵,有諸多類型,可能是有漏水、海砂屋或結構上問題,這些通常是物理上或科學上可供判斷,但有一種類型,是無法用物理或科學方式來進行測量,但在一般不動產市場仍然會被認定是有瑕疵的情形,這也就是我們一般通稱房屋屬於「凶宅」的情形。

(本文出自《投資有辦法,不動產交易救安心》)
(本文出自《投資有辦法,不動產交易救安心》)
法院實務判決普遍認為,凶宅屬於具有物之瑕疵情形,主要理由為「依我國社會民情,一般大眾對於凶殺或自殺致死之事件,多存有嫌惡畏懼心理,亦會因而擔憂居住、使用此類房地之生活品質。

反映於交易市場,不僅稱之為「凶宅」,因為此類房地產的市場接受程度及交易價格,均較未曾發生凶殺或自殺致死事故者為低,甚至常須降價求售。

因此,房地若曾發生凶殺或自殺致死事故,將致其欠缺通常之價值,自屬有物之瑕疵。」所以原則上出賣人如果出賣凶宅,應依《民法》規定,負物之瑕疵擔保責任。

另外,出賣人若是故意不告知買受人該房屋是凶宅,可能因此觸犯《刑法》第339條詐欺取財或得利罪嫌。 一般人聞凶宅色變,通常不願意購買,更害怕住進去,所以如果真買到凶宅,確實難以處理,勢必陷入「出售、自用,皆不宜」的困境。

不過,報章雜誌或新聞輿論常提到的「凶宅」,在法律的界定上其實是必須要符合一定的要件,才會被認為是屬於具有法律意義「瑕疵」性質的凶宅。也就是說,凶宅「兇」不「兇」?還是要法律說了算……。

依照內政部相關函釋標準,是否構成凶宅,基本上有三大判斷標準:

(1)在賣方產權持有期間內發生。

(2)在專有部分發生。

(3)兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形。

因此,如果不符合上述標準,縱使曾在屋內有發生死亡結果(例如在屋內睡夢中自然死亡),在法律上也不會構成「凶宅」,不論是法拍或一般買賣交易取得,都不能主張取得房屋屬於凶宅,請求該物之瑕疵擔保的損害賠償。

另外,因為凶宅對於買賣標的物的價值影響直接而巨大,一般民眾可以上民間所建立的不同查詢網站(例如「凶宅網」等),初步比對確認購買的房屋是否屬於凶宅,因此,為了保險起見,建議購買前可同時至相關官方或民間凶宅查詢網站查核確認,完整瞭解標的物的現況,充分維護自身購買權利。

而「海砂屋」是指,房屋有混凝土氯離子含量過高之情形,是一種高氯離子鋼筋混凝土建築物,主要是指興建房屋時,拌和之混凝土中摻入了海砂替代正常使用的河砂,在海砂中的氯離子影響作用下,導致房屋產生混凝土剝落、鋼筋外露的狀況,造成房屋的主體結構嚴重影響居住安全。

在一般司法實務中,法院會委由土木技師公會、建築師公會、結構技師公會等單位鑑定混凝土氯離子含量,若鑑定結過認定該房屋混凝土氯離子含量過高,就是一般俗稱的「海砂屋」,足以減損其通常效用及交易價值,構成房屋買賣的瑕疵。

★珍惜生命,若您或身邊的人有心理困擾,可撥打
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(本文出自《投資有辦法,不動產交易救安心》作者:周念暉)

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