首購買房必看!法定停車位、增設停車位、獎勵停車位一次搞懂

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文/陳盈蓉

想買房但沒有車還要買停車位嗎?多數過來人都會建議買房的同時,連同停車位也一同購買,表示即便沒有要自用也可以出租使用,但當花了大筆金額買下停車位,才發現自己的車位居然不能出租甚至單獨出售,這是為什麼?

其實這是因為停車位根據產權登記狀態有三種分類,分別是「法定停車位」、「增設停車位」、「獎勵停車位」,而每一種根據建管法令都有各自的限制與規範,今天就來為各位解析,這三種停車位的差異,請正準備要購屋看停車位的民眾一定要注意。

一、法定停車位

建商在蓋房子的時候,會依據建物總樓地板面積的多寡,設置一定數量的停車位給住戶使用,這就叫做法定停車位,大樓住戶們是共有的,目前停車位大多都是這個類別。

不過因為法定停車位早期法規不完善,所以導致登記方式不一,有些以「主建物」方式登記,具有獨立產權,可移轉給任何人,而另一種則是採「公設」方式登記,無獨立產權,若想單獨移轉,只能賣給同大樓住戶。

政府為了解決產權登記紊亂問題,從80年9月18日以後取得建造執照的社區大樓,一律規定要以「公設」方式登記產權,代表只能賣給同一社區的住戶,而公設登記又會因是大樓所有權人共有,還是部分所有權人共有,進而再分「大公」、「小公」。

法定停車位

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大公:

公設採大公方式登記,代表停車位的產權與使用權都是全體住戶共有,住戶們必須共同協商停車位的使用方式,比如說是要抽籤還是輪流等,去協議分管使用權,但這方式可能會有分配不公的疑慮。

image source:新莊地政影音頻道

小公:

是以分管協議方式,將特定範圍的使用權指定給特定住戶使用,車位雖然是購買車位的所有權人共有,但會是彼此分擔持分,不會有獨立車位權狀,而且為了方便住戶管理車位,通常建商在辦理建物保存登記時,公設坪數會加計車位坪數,以登記車位編號方式註明,或者在協商規約裡說明清楚每個車位的使用分配情況。

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如果是在80年9月18日前取得建造執照的社區大樓,有些建案會向戶政申請所在地址證明,把法定停車位以主建物方式,登記為全體車位所有權人共有,如此一來,車位的所有權人就會有自己的車位權狀,可以移轉給任何人,沒有限制只能賣給社區住戶,但要注意需搭配基地一併轉移。

二、增設停車位

這是指在法定停車位以外,建商以剩餘的樓地板面積,在規定內自行加設停車位,可登記為公設或主建物,但要注意如果增設停車位與法定停車位在同一樓層,且使用上兩者沒有任何區別,那就只能依照法定停車位的登記方式,以「公設方式」登記,代表車位持有人若想移轉出售,只能移轉給同社區住戶。

但如果建商讓增設停車位擁有「獨立區域」、「自己的出入口」,且「有編列門牌」,就可以用「主建物方式」登記,具有獨立產權與獨立權狀,可以移轉出售產權給任何人。

增設停車位

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三、獎勵停車位

政府為了解決停車問題,會以獎勵樓地板面積方式,鼓勵建商在蓋房子時,可以額外增設停車位,給大眾使用,而登記規則與增設停車位一樣,如果跟法定停車位同樓層,就只能用「公設方式」登記,不能賣給社區住戶外的人,但只要沒有同樓層,且有「獨立區域」、「自己的出入口」、「編列門牌」,就可以賣給任何人。

不過一定要注意,獎勵停車位是最常出現爭議的停車位類型,因為它的使用權與所有權是分開的,尤其在100年7月2日之後,獎勵停車位有明確規定,賦予它應該提供民眾使用的義務,代表雖然購買者有所有權,但其餘民眾也會有使用權利,因此容易產生我買的車位,我付的管理費,結果被別人停了的爭議,建議民眾要多加注意。

獎勵停車位

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不管是買預售屋、新建案還是中古屋,停車位一定要看清楚分類,才能避免出現糾紛,下一篇我們將介紹什麼是坡道停車位、昇降停車位、平面停車位、機械停車位?這四種的差異是什麼?給首購買房的你,能更有眉目地挑選停車位。

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