預售交易超車板橋！賴正鎰：新莊房市吃到的不只是人口紅利

新北預售住宅版圖出現變化！根據內政部實價登錄揭露資料，2026年前6個月年新北市預售屋交易以三重區779筆居冠，新莊區483筆排名第二，超越板橋區的475筆。

鄉林集團董事長賴正鎰表示，新莊家戶數比板橋少逾6.1萬戶，預售成交量卻反而領先，顯示新莊買氣已不只是來自在地人口基本盤，而是企業總部、產業就業與交通建設所帶動外來的新增需求。

依新北市民政局2026年6月底統計，板橋區有23.9萬戶、人口54.8萬人；新莊區則有17.7萬戶、人口42.5萬人，新莊家戶比板橋少6萬1,699戶、人口少約12.8萬人。

但今年前6月已揭露的預售交易仍比板橋多出8筆。若換算每萬戶預售交易量，新莊約27.1筆，板橋約19.8筆，反映兩區住宅市場的成長動能已出現明顯差異。

賴正鎰表示，新莊能以較小的人口與家戶，在預售交易量上超越板橋，背後所反映的已不只是建案供給增加，而是區域住宅需求正由傳統的在地首購、換屋，逐步擴大到企業員工、科技人才、高階主管及專業服務人口。

他說，近年有「黃金三磚」之稱的新莊副都心、新北產業園區及新莊北側知識產業園區等三大區塊逐漸串聯，企業總部、研發中心、廠辦及大型商辦陸續進駐。換言之，新莊房市吃到的已不只是「人口紅利」，而是更具延續性的「產業紅利」。

新北市府資料顯示，北側知識產業園區已透過招商一條龍服務匯聚及輔導15家業者，包括貝斯美德、夏姿、科定企業及台通光電等，產業橫跨醫療器材、時尚、建材及電子資通訊，讓新莊產業結構由傳統製造基地，逐漸轉向企業營運、研發與高附加價值服務聚落。

賴正鎰指出，新莊近年最重要的轉變，是從過去的「台北通勤城市」，逐步走向工作、居住、消費及休閒可以在同一個區域內就可完成的「職住城市」。過去雙北住宅需求大多跟著捷運走，現在則進一步跟著企業總部與工作機會移動。

他認為，越來越多企業到新莊設立總部後，帶進來的不只是辦公人口，也包括上下游合作廠商、專業服務業、高階主管及科技人才；當工作機會可以在新莊取得，部分原本每天往返台北市的通勤人口，就可能轉為在新莊購屋、租屋及長期居住人口。

根據新北市政府規劃，新莊下一階段的發展重點，將集中在A3新北產業園區站周邊。新北市政府今年1月已與民間業者簽訂新莊北側知識產業園區轉運站BOT案，預計引進超過86億元民間投資，2026年底動工、2030年完工。

該案將設置17個大客車月台，未來承接38條中長途國道客運路線，預估每日旅次約7,100人，並結合停車、商業、辦公、景觀平台及立體人行動線，讓A3站由雙捷運轉乘站進一步升級為北台灣複合交通門戶。

A3站目前已有機場捷運與環狀線交會，環狀線北環段則從新北產業園區站向北延伸，串聯五股、蘆洲、三重及台北市士林、大直等地區，未來可轉乘新蘆線、淡水信義線、文湖線及規劃中的五泰輕軌，將進一步擴大新莊企業與就業人口的通勤腹地。

賴正鎰指出，新莊的預售交易量超越板橋，不能只解讀為單一年度的推案增減，更值得觀察的是其交易密度與需求來源。當企業總部、研發中心、商辦、雙捷運及轉運機能逐步到位，新莊正在形成「產業創造職缺、職缺吸引人才、人才支撐住宅」的循環。

鄉林不動產研究室指出，從預售屋實價登錄的每萬戶交易量觀察，新莊的住宅買氣強度已明顯高於板橋，這也顯示新北房市版圖正由傳統人口大區，逐步轉向兼具就業、交通與企業投資的新興產業核心。

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