北市「鳥籠危老」退燒！2因素從一年上百件變個位數

北市「鳥籠危老」退燒？房仲統計台北市建管處資料，危老條例2017年5月上路至今，共核准1072件危老案，其中約為36%為基地面積小於100坪案件，不過百坪以下案件逐漸減少，今年上半年僅通過6件。

大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶分析，危老條例時程獎勵即將於2027年5月屆期，加上營建成本高漲等因素，讓此類小基地開發案面臨嚴峻挑戰，因此逐年退燒。

觀察統計，自2017年危老條例公布後，百坪以下的小基地危老案如雨後春筍般出現，並於2020年出現112件的歷史大量，之後於2021年仍亦有82件。然而自此之後便一路下滑，2025年僅28件，2026年5月底為止更僅有6件。

住商不動產北市區協理錢思明分析，2020年是小基地危老案的分水嶺，主因在於當時有10%基準容積時程獎勵，在該年之後逐年遞減，因此當年度逼出一波驚人的上車潮。

不過此後，由於獎勵時程遞減，又面臨疫情後的工料雙漲等因素，此類鳥籠案開發困難，漸漸不受開發商青睞。

觀察各行政區數據，小基地危老案占比排名前三名行政區，依序為松山區、大安區及內湖區；其中，排名首位的松山區占比更達49%，象徵該行政區歷年通過的所有危老案件中，將近半數基地面積皆小於百坪。

賴志昶認為，松山、大安區為蛋黃精華區，房子改建增值空間大，因此吸引開發商積極進場，不過區域也有住戶產權結構複雜、高齡居民意願難凝聚情況，建商或地主為加速重建腳步，往往只能妥協，以小基地先行開發。

另一方面，由於區域有豐富的機能性加持，房價支撐力道強勁，讓這類小坪數案仍能保有推案利潤空間，因此造就傳統蛋黃區鳥籠案件比例偏高的現象。

賴志昶提醒，小基地建案由於缺乏規模經濟，近年又碰上營造業缺工、原物料成本大漲等問題，使得百坪以下的基地不僅施工難度高、單坪造價更為驚人，更時常面臨找不到工班進駐的困境。

建議有意參與危老重建的屋主，應盡可能尋求擴大整合周邊鄰地，不僅能爭取到更好的容積獎勵，也能降低營建成本，未來在建案規劃上品質也能大幅提升，創造更長遠的房產價值。

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