外地客最愛搬進高雄這一區專家：產業發展、房價親民為關鍵

2026-01-22 10:14 經濟日報／記者朱曼寧／台北即時報導

高雄房市示意圖。記者朱曼寧／攝影

高雄是南台灣重鎮，吸引不少人跨縣市移居，台灣房屋集團觀察高雄各行政區人口設籍資料，從外縣市入籍高雄增幅最多的前三熱區，第一名是前金區，其次為前鎮區及三民區，而這三區也是本地人口選擇遷入設籍，增幅比例最高的區域，呈現「內外雙增」的現象，顯示這三區的產業發展和房價對於購屋族都頗具吸引力。

台灣房屋亞洲新灣區加盟店店東劉沛緹表示，外地客遷入原因多數來自於就業關係，能吸引外地客遷入，誘因包括產業商業條件集中、通勤與生活機能兼具；而本地客遷籍，可能因素來自於換屋或首購客群，對換屋族來說，能以更親民好入手的房價，換取更大空間、兼顧生活機能的居住品質為主要吸引力之一，無論對在地人或外來客，買得起、通勤方便、生活品質佳，是選擇定居的重要因素。

劉沛緹指出，前金區屬於高雄舊城區，區內以中古住宅為主，長期房價基期偏低，為蛋黃區中相對好入手的價格凹陷區，同時坐擁愛河畔文藝氛圍，生活步調與其他市區明顯不同，高雄女中亦坐落於此，文教氣息濃厚。

近年隨著老屋整合與都市更新推進，中小坪數住宅供給增加，吸引重視市區機能與生活便利性的單身族、小家庭，以及外地就業人口進駐；而前鎮區則受惠亞洲新灣區建設持續推進，成為南高雄發展矚目熱區，儘管區內高總價豪宅聚落成型，但仍保有總價約千萬元左右的中古產品選擇性，並可共享成熟生活圈資源，因而吸引不同預算客群目光。

另外觀察，外地客遷入設籍人口減少最明顯的是鳳山區，年減約0.6個百分點，從本地跨區遷入鳳山區設籍的人口，也呈微幅下滑！其他還包括鼓山區、苓雅區等蛋黃區，從外地與本地跨區設籍的人口均同步減少。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，人口設籍與遷徙因素相當多元，包含外來人口購屋設籍、在地換屋遷籍，以及婚姻、家庭因素入籍等。透過遷入人口結構變化，可進一步檢視外地與在地人口，對高雄不同區域的選擇力道，反映民眾在居住、工作與家庭安排上的綜合考量，也可能受居住成本與整體市場環境變化而產生連動。

李家妮表示，若從居住成本與房市環境觀察，去年一整年房市籠罩在限貸令壓力下，對鳳山區、鼓山區等房價增壓及高總價蛋黃區，承壓感受相對明顯，在貸款條件趨嚴的情況下，外來投資型買盤動能轉弱，而對在地自住客群來說，高房價區段的購屋門檻也逐步墊高，越來越難跨越，人口與買盤動能可能因此轉向總價相對親民、生活機能成熟的剛性需求區域。另外，2025年因囤房稅 2.0 上路，部分置產族為符合自住條件而調整設籍，同樣成為影響各行政區人口設籍變化的因素之一。