房市慘到輝達外溢效應失靈？這三區不漲反跌

輝達房市外溢效應失靈，據住展雜誌統計，自輝達（NVIDIA）5月宣布進駐北士科後，北士科確實房價上揚，但其他可受惠區域，包括北投區、士林區、新北市三重區等卻下跌，僅淡水區微幅上揚。

住展雜誌企研室總監陳炳辰表示，輝達總部落腳北士科，被視作房市冷氣團下一大暖流，過去有科技設廠利多題材時，周邊區域都會受惠房市外溢效應，不過今年房市大環境不佳、買氣冷且變數多，反而並沒有受到題材拉抬。

根據住展雜誌統計5月到8月的預售案平均單價，北士科地段的均價為119.4萬元，比起還未公布喜訊的前四月小漲4.8%，相較去年同期則增近一成，有一定的刺激效果，而新洲美段水景宅交易衝上單價144.8萬元，創北投區房價新高，顯見買盤看好北士科前景。

其餘有意搶搭議題熱度的區域卻未有感提振，像北投區5-8月的均價為90.6萬元，比起前四月的98.4萬元下跌7.9%，較去年同期亦只微增1.5%。

陳炳辰指出，若非還有熱門捷運站生活圈或石牌一帶新案支撐價碼，否則山區地勢多的先天條件限制，加上大環境不佳推不出高價案，同一行政區房價兩樣情，北士科利多也難於他處發酵。

而與北士科比鄰的士林區房價也未起伏，5-8月的均價是119.9萬元，雖比去年同期有近一成的漲勢，但實際上在前四月就因天母新案揭露拉抬到平均122.1萬元，黃仁勳旋風後還小跌1.8%，士林區有捷運站周邊或是天母這類機能成熟與具備名氣的高價區，買盤組成與還需要時間發展宜居性的北士科不同，與北士科的連動性不算強烈。

可觀察的是，新北市三重區因為一橋之隔串聯士林區，遂在北士科話題上有所著墨，但數據顯示5-8月均價76.1萬元，縱然比起去年同期稍增2.7%，卻不及1-4月的78.2萬元，倒減2.7%，絲毫未受激勵，究因三重區重劃區新案量體太多，現階段買氣弱化而不易讓價格發揮，尚處於雛型的北士科亦無法具象化相救。

另，被討論與北士科有交通便捷往返特性的新北市淡水區，5-8月的均價是39.4萬元，比1-4月小漲了0.8%，較去年同期漲了8.2%，惟因價格偏低，還在3字頭，比較基期也低而造成波動，要說受到推動力道並不大，較能透露即使市場偏弱，對於房價仍有基本認知，親民區價位低無可低，當地還有淡江大橋利多，與紅樹林、竹圍新案稀缺特性，低檔盤整但不會演變為失控探底。

陳炳辰分析，眼下看來北士科的話題效益短尾且外溢反應不佳，而聚焦北士科自身區域房市則可期待文林北路上品牌建商新案有創高價的機會，又因北士科開發住宅案的土地不算大，僅能開發總體近95公頃重劃區的三成，狀況較佳的軟橋段業已飽和，雖房價恆溫無虞，但發揮空間有窄化可能性，樂觀度差強人意。

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