搶地潮再起? 第1季土地成交破600億、2年首見

示意圖。記者游智文/攝影
示意圖。記者游智文/攝影

戴德梁行1日發布第一季度商用不動產調查,土地市場單季交易量637億元,為2022年以來首次單季突破600億元大關,一掃連續兩年的低量陰霾。

戴德梁行表示,土地交易量走過2019~2021的三年輝煌歲月,自2022年起連兩年呈懸崖式下跌,2023年度單季平均交易量甚至跌破300億元,

今年開春首季的交易量透露出市場對於選擇性信用管制及平均地權條例修法之影響層面已有相當程度的理解與因應,因此購地信心已恢復。

戴德梁行表示,第一季交易仍維持住商土地與工業土地8比2的格局,反映開發商對於土地的穩定需求,在地價整體表現方面則仍處於平盤抗跌階段。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出,第一季十大土地交易中,工業土地佔了三筆,分別位於彰濱工業區、內科舊宗段及龜山工業區,皆屬於自用買盤,交易價格亦都符合當地交易行情,並未有創價之表現。

日前北市芙蓉大樓以131.25億元成交,表面看來是辦公大樓交易,但綜觀其建坪價合理性,以及公告交易金額高於不動產估價師評估之特定價格來判斷,該交易應歸類於帶著都市更新獎勵因素的土地交易。

若將都更容獎計入土地坪效,依該土地交易金額推估未來推案房價大約落在230萬/坪左右,以該土地所處之鑽石級地段及廣達 860 坪之產品可塑性,此價格符合市場行情。

戴德梁行分析,土地融資限制,包含貸款成數在交易價格或鑑價五成以下、18個月內要動工等限制是導致過去兩年建商不積極買地的關鍵因素,也因此芙蓉大樓這類帶著老舊建物的交易就成為建商現階段取得土地的另一管道。

戴德梁行指出,建商搶搭新青安列車,推案以小坪數為主,透過縮小單戶坪數控制總價,在成本上漲壓力下達到維持單價甚至提高單價的目的,在土地坪效不變的情況下換得更多銷售戶數,用以抵銷工料上漲的成本而能維持推案利潤,是當前土地市場的買賣雙方較易達成平盤價格共識而推升交易量之原因。

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